Etat des lieux de sortie VS procès verbal huissier

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31 octobre 2021
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Bonjour à tous,

Cela faisait 3 ans que je louais une maison, j'ai rendu les clés et ai signé l'état des lieux de sortie sur lequel figurait déjà la signature de la propriétaire. Rien n'a été noté sur cet état des lieux de sortie. N'ayant pas eu le temps de faire le ménage comme il le fallait, j'ai laissé la caution de 700€ à la propriétaire.

Je reçois aujourd'hui un courrier de l'assurance de la propriétaire, avec une copie d'un procès verbal de constat établit par un huissier (10 jours après la remise des clés et la signature de l'état des lieux de sortie), qui me réclame plus de 3000€. Dans les 3000€ il y a :
- l'isolation et le carrelage pour la buanderie qui n'était ni carrelée, ni isolée lorsque je louais (foutage de gueule complet),
- la réfection des peintures qui sont pourtant notées en bon état ou légèrement défraîchies sur le rapport de l'huissier,
- le nettoyage de la maison (j'en ai convenu et ai justement laissé la caution de 700€ pour cela).

Quel recours ai-je pour ne pas payer ce qui m'est réclamé ? Mon état des lieux de sortie peut-il me permettre de contester le rapport de l'huissier ?

Merci d'avance pour vos réponses.

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7 décembre 2021
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bonsoir,

hélas un EDL fait par huissier n'est pas contestable.

Cependant :
--> "l'isolation et le carrelage pour la buanderie qui n'était ni carrelée, ni isolée"
- isolation = réparation NON locative : qu'est-il exactement mentionné sur l'EDLS : abimée ? arrachée ? absente ? Et sur EDLE : quelles mentions ?
- carrelage : mêmes questions. Carreaux cassés ? Manquants ?
- Y aurait-il eu un avenant au bail à l'occasion d'une pose d'isolation et de carrelage dans la buanderie ?

--> peintures défraichies : réparation locative. Sur justificatif de professionnel : l'avez-vous eu ?

--> ménage : est-ce que les 700 € de votre DG = DÉPÔT DE GARANTIE (et pas "caution", qui est une personne) ont été déduits de la somme totale demandée ? Est-ce qu'un devis OU une facture de professionnel sont joints à ce courrier ?

Avez-vous reçu une convocation de cet huissier au moins 7 jours avant le jour où il a fait son EDLS ? Y êtes-vous allée ?

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

Cordialement.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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bonjour,
avez vous un double de l EDL de sortie fait avec le propriétaire avant celui de l huissier ?

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Bonjour,

djivi38 :
"Lessiver le mur aurait suffit ! " : désolée, mais c'est vous qui auriez dû le faire. -> Ok avec ce point, l'intervention de la société de nettoyage pour laquelle j'ai laissé les 700€ de DG comprend le nettoyage des murs. Il faut donc prendre en compte ce point.

maylin27 :
Oui, j'ai une copie de l'EDL de sortie.

Cordialement.
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@coquillette
Si vous avez entre les mains l EDL de sortie signé entre le propriétaire et vous, alors celui de lhuissier n a aucune valeur. Est ce bien le cas ??
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>
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@maylin27,

Oui j'ai bien une copie de l'EDL de sortie signé par les 2 parties et sans aucune annotation/remarque.
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donc, aucune retenue possible sur votre DG restituable dans le mois et celui de lhuissier n a aucune valeur ! RAR au bailleur en lui précisant que vous avez ce document signé entre les mains, et que vous aviez déja rendu les clés quand celui de lhuissier a eu lieu. Donc, sans objet
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Bonjour,

C'est n'importe quoi !! Vous demander de faire l'isolation d'une pièce, pis quoi encore !! Et "quelques traces" ne suffisent pas à devoir repeindre toute une pièce !! c'est du délire !!

Moi, je ne paierais rien du tout et je demanderais justificatif du nettoyage si l'huissier a bien noté que le logement était sale ...

C'est vrai qu'un constat d'huissier n'est pas contestable mais le fait qu'il y ait eu un premier EDL à l'amiable n'est pas anodin non plus ... la bailleresse va être taxée de mauvaise foi ...

Cdlt

Val
Pour avoir une bonne réponse, il faut déjà poser la bonne question !
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il existe déja un EDL signé sans dommages excessifs.

l'EDL de l'huissier est peut être difficilement contestable

mais il ne prouve pas que ce qu'ils s'est passé pendant les 10 jours, ou vous n'aviez pas les clés.
vous 10 jours avant, c'était propre...
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Oui, en effet, d'ailleurs la réponse de Maylin règle le problème !