Remboursement depot de garantie

Nathitalie 21 Messages postés lundi 12 octobre 2015Date d'inscription 1 juin 2018 Dernière intervention - 1 juin 2018 à 13:47 - Dernière réponse : djivi38 18113 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 juin 2018 Dernière intervention
- 1 juin 2018 à 15:54
Bonjour,
Mon agence immobilière m'a informée du départ de mes derniers locataires. La lettre leur est parvenue le 07/03 avec préavis de 1 mois soit jusqu'au 07/04. Cependant l'EDLS n'a été fait que le 18/04 et il n'y est pas précisé quand la remise des clés a été faite. L'EDLS mentionne de très nombreuses détériorations ( montant des détériorations supérieur au depot de garantie ). Normalement j'ai donc jusqu'au 07/06 pour réclamer aux locataires le remboursement de ces réparations déduction faite du dépot de garantie ? Les locataires ayant acheté une maison et ayant eu les cles de cette maison le 31/03, auraient-ils pu remettre les cles de l'appartement des le 31/03 ou le 01/04 ? Dans ce cas le délai de 2 mois pour réclamer ce qu'ils me doivent serait dépassé ? J'ai essayé de joindre mon agence par mail et par téléphone mais ils ne répondent pas. Merci
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djivi38 18113 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 juin 2018 Dernière intervention - 1 juin 2018 à 14:32
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Merci
bonjour,

un locataire peut parfaitement quitter son logement avant la fin de son préavis, ce qui ne le dédouane pas de devoir loyer & charges jusuq'à la fin de son préavis, sauf si vous relouez le logement avant la fin dudit préavis.

L'agence est en tort de n'avoir pas mentionné sur l'EDLS le rendu (et le bon nombre) des clés.
Si le rendu des clés a été fait ultérieurement à la fin du préavis, le locataire doit loyer & charges jusqu'au jour de rendu : un reçu faisant foi de la date de ce rendu tardif.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI
(hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques (et faits légalement) ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE (les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire).
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire de suite après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, et pour l’EDLS, il sera considéré comme non fait, et le logement supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG ne sera possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.


=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord")


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Cordialement.
Bonjour et merci pour votre réponse ; en effet sur l'EDLS il est écrit nombres de clé remises à l'entrée 12 ; nombre de clés restituées à la sortie 0 ( suivi de "ok" écrit à la main )

le remboursement du dg doit donc se faire au maximum 2 mois après la remise des clés ( je suppose que les cles ont été remises le 07/04, date de la fin du préavis, mais je n'ai aucune info à ce sujet ). dans mon cas il ne s'agit pas d'une restitution du dg mais d'une demande de dédommagement. Admettons que les clés aient été remises le 31/03, j'avais donc jusqu'au 31/05 pour réclamer ce dédommagement ? je n'arrive pas à joindre mon agence ( ni par mail, ni par telephone ) pour obtenir cette information ....
Petite précision : mon locataire n'a pas de garant
Merci
djivi38 18113 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 juin 2018 Dernière intervention > Nathitalie - 1 juin 2018 à 15:54
"... une demande de dédommagement"
Ce n'est pas un dédommagement, c'est votre dû car montant des réparations des dégradations > au montant du DG.

oui, si rendu des clés le 31/03 et dégradations dûment mentionnées vous aviez jusqu'au 31/05 pour faire un courrier R+AR à votre ex locataire pour l'informer que le montant des réparations dépassent le montant du DG, et que par conséquent :
- vous mettez "de côté" 20% du montant du DG en vue de la régularisation des charges qui sera faite dans le mois qui suit l'approbation des comptes en AG,
- vous conservez les 80 autres % en vue de régler le montant des réparations
- vous lui envoyez en même temps devis (montants éventuellement contestables) des réparations et/ou ou factures (montants non contestables) des réparations déjà faites et que, tout calculs faits, sa dette s'élève à XXX € (montant réparations moins 80% du DG). Proposez-lui un délai de paiement, voire un petit échéancier... à vous de voir.
mentionnez bien que sans respect du paiement à la date mentionnée (ou sans respect de l'échéancier) vous saisirez la justice.
Si vous n'avez pas encore eu le temps de faire établir des devis par des professionnels, la loi vous autorise "des délais raisonnables" pour les faire parvenir à votre ex locataire : dans ce cas, avertissez-le aussi de la situation.

Mais sans date de restitution des clés :
- soit l'ex locataire les a rendues à l'agence et celle-ci a fait une bourde monumentale de n'avoir rien mentionné sur l'EDLS et/ou de ne pas être fichue de vous donner une copie du reçu du rendu des clé
- soit votre "ex" locataire n'a pas rendu du tout les clés (et l'agence n'y a pas veillé lors de l'EDLS), et dans ce cas, l'"ex" locataire n'en est pas un : il est toujours votre locataire et, malgré l'EDLS fait, il vous doit les loyers jusqu'à un rendu des clés.

L'agence est loin de votre domicile ? Ça vaudrait le coup d'aller y faire un petit scandale... non ?

cdt.
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