Donatation et vente pour rachat

Bonjour,

Avec mon ex mari nous avons effectué une donation à nos deux enfants (mineurs et sur conseils de nos avocats/notaires) sur l’appartement que nous avions en commun.

Dans cette donation, il est stipulé que :

« L’usufruit réservé se reportera en vertu des règles de la subrogation réelle conventionnelle sur le prix de vente des biens donnés. En conséquence, en cas d’aliénation du ou des biens compris aux présentes, ou de tous biens qui pourraient leur être subrogés par la suite, le ou les nus-propriétaires s’interdisent, sauf accord exprès de l’usufruitier, à demander la répartition du prix représentatif de ceux-ci. Le DONATAIRE devra, au contraire, remployer le produit de ces aliénations dans tous les biens dont l’acquisition pourrait être décidée par le seul usufruitier, afin de permettre le report des droits de ce dernier sur le ou les biens nouvellement acquis. Pour l’application de la présente clause, il faudra entendre par subrogation le remplacement dans le patrimoine du DONATAIRE de la nue-propriété des biens par tous biens qui s’y substitueraient par voie de vente suivi d’un remploi ou d’un échange. »


J’ai 38 ans.

Valeur de l’appartement/ garage : 290.000€

De ce fait j’ai l’usufruit (189.000€) et eux (87.000€) de ce que j’ai compris. (70% /30%)


Je souhaite vendre cet appartement pour acheter une maison qui coûte 680.000€.

Pour cela j’ai besoin d’effectuer un crédit relais à hauteur de 240.000€ + crédit classique sur 40.000€, le reste étant des fonds propres (400.000€).

J’ai signé le compromis d’achat.

Or je me retrouve fasse à des complications :(

1/ Il me faut faire une requête au juge des tutelles pour la vente de l’appartement ( personne ne me l’avait indiqué auparavant sinon je ne pense pas que nous aurions fait cette donation, je tombe des nues)

- le mieux est peut être que le notaire ou avocat le fasse en mon nom ?


2/ j’ai signé le compromis en mon nom seul.

- est il valable ? Ou faut le refaire avec les enfants je suis toujours dans le délai de rétractation !

- mon avocat me dit qu’il fait mettre une clause de substitution .



2/ pour le crédit relais la banque ne va t’elle pas me casser la tête ? Le notaire me dit que si je passe par le crédit logement et non l’hypothèque ça ira ( pas besoin de faire une autre requête au juge)

3/ vu que la maison a une valeur supérieure à l’appartement, comment va se décomposer le démembrement?

- le montant de la nue propriété est reportée sur le nouveau bien soit 87.000€

- ou on reporte le pourcentage soit 30% des 680.000€ ?


4/ pour obtenir un meilleur prêt en crédit relai l’agence a estimé le bien a 340.000€, mais pour la vente on partirait plus sur 300.000€

- dans ma requête je dois joindre une estimation j’ai peur qu’en donnant celle de 270.000 la banque me prête moins

- l’ordonnance du juge stipule t’elle le montant auquel je dois vendre ? Où est-ce un minimum de prix qui est indiqué par exemple « prix de vente minimu 270.000€ » ?

Merci à vous