Repartition des ordures menageres location [Résolu]

christine 76 52 Messages postés dimanche 11 septembre 2011Date d'inscription 10 juin 2018 Dernière intervention - 14 mai 2018 à 19:24 - Dernière réponse : djivi38 18141 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 25 juin 2018 Dernière intervention
- 24 mai 2018 à 16:34
Bonjour, je suis proprietaire de 4 logements dans un meme immeuble je voulais savoir pour la repartition du calcul des ordures menageres car j'ai un logement de vide depuis 3 ans est ce que je le compte ou juste ceux ou il y a des locataires merci
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7 réponses

djivi38 18141 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 25 juin 2018 Dernière intervention - 14 mai 2018 à 22:13
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Merci
bonjour,

le plus équitable est de faire une répartition par surfaces.
Si un logement n'est pas habité, c'est à vous de payer. Les autres locataires n'ont pas à subir l'absence de quelqu'un dans un logement voisin.

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (pour les années d'arrivée et de départ);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.

¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989).
L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.

Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
http://www.cc-orb-jaur.fr/-la-redevance-d-enlevement-des-.html

Cordialement.
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christine 76 52 Messages postés dimanche 11 septembre 2011Date d'inscription 10 juin 2018 Dernière intervention - 15 mai 2018 à 10:17
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Merci
bonjour vous nottez que l'on peu recuperer les charges sur 3 ans ,mon locataire a quitter le logement le 23/03/2018 je peu recuperer l ajustement des charges
cordialement
djivi38 18141 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 25 juin 2018 Dernière intervention - 15 mai 2018 à 11:56
bonjour,

les charges, normalement régularisées 1 fois/an, peuvent encore l'être sur 3 ans quelque soit le motif du retard de la régularisation, selon un certain protocole.

https://www.smartloc.fr/blog/regularisation-des-charges-locatives-mode-demploi/

cdt.
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christine 76 52 Messages postés dimanche 11 septembre 2011Date d'inscription 10 juin 2018 Dernière intervention - 15 mai 2018 à 12:32
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Merci
bonjour donc comme il est parti le 31/03/2018 je peu recuperer les charges jusqu'au 31/03/2021 ?
djivi38 18141 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 25 juin 2018 Dernière intervention - 15 mai 2018 à 12:48
Heureusement que vous posez cette question !!!!!!!
Vous n'avez donc rien compris...

Quand on fait une RÉGULARISATION de charges, c'est sur les montants passés, pas à venir : pourquoi un locataire vous paierait des charges pour des années où il habite ailleurs ??????
Vous pouvez remonter 3 ANS en ARRIÈRE, avec les justificatifs de l'approbation des comptes en AG annuelles.
christine 76 52 Messages postés dimanche 11 septembre 2011Date d'inscription 10 juin 2018 Dernière intervention - 24 mai 2018 à 13:53
bonjour oui je me suis tromper
il est rentré dans les lieux le 05/2015 et est parti le 31/03/2018 donc je peu regularisé les charges jusqu'à quelle date merci
djivi38 18141 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 25 juin 2018 Dernière intervention - 24 mai 2018 à 16:34
bonjour,

https://www.smartloc.fr/blog/regularisation-des-charges-locatives-mode-demploi/
Extrait (à (re)lire lentement pour bien le comprendre) :

<< Oubli de régularisation :
Si vous oubliez de régulariser la provision pour charges, la loi ALUR a introduit une prescription pour les baux signés après le 27 mars 2014 : toute action au titre du bail est prescrite au bout de 3 ans, que ce soit en faveur ou en défaveur du bailleur. La question de la date de démarrage de la prescription n’est pas évidente pour la liquidation des charges, en copropriété on peut penser qu’il s’agit de la transmission par le syndic du relevés annuel de charges de la copropriété.

Dans ce délai de trois ans le bailleur peut rattraper une régularisation de charges qu’il aurait oubliée, la loi précisant simplement qu’une régularisation faite avec plus d’un an de retard doit être lissée mensuellement sur demande du locataire.

Au départ du locataire

En cas de départ du locataire en cours d’année, par exemple le 1er juin 2017, ce dernier a payé une provision pour charges au cours de l’exercice 2016, charges qui ne seront connues qu’en 2018 lors de la reddition des comptes de copropriété. Pour garantir le propriétaire sur une éventuelle régularisation en sa faveur, ce dernier est autorisé de retenir jusqu’à 20% du dépôt de garantie, retenue qu’il ne rendra au locataire qu’une fois le décompte de charges connues.

Cette retenue sera éventuellement dégrevée de la régularisation en faveur du bailleur, mais elle devra également être complétée si la régularisation se trouve en faveur du locataire.

A noter évidemment que le propriétaire devra retenir dans son calcul le temps passé par le locataire dans le logement au prorata de l’exercice de charges – dans notre exemple 5/12 d’une année.>>

Donc à réclamer aux locataires :

--> 2015 :
Faire un prorata journalier : si entrée le 20 Mai (par ex.) le calcul sera :
(montant TEOM 2015 / 365 jours x 226 jours)
[26 = nombre de jours du 20 mai au 31 décembre 2015]

--> 2016 et 2017 :
TEOM complètes

--> 2018 :
le montant TEOM 2018 n'étant pas encore connu, basez-vous sur le montant TEOM 2017 :
(montant TEOM 2017 / 365 jours x 82 jours)
[82 = nombre de jours du 1° janvier au 23 mars 2018].
Vous dites sur le post 2 que la sortie d'un des locataires est le 23 mars, MAIS sur le post 4 sa sortie serait le 30 mars : il FAUT prendre la date de la remise des clés. Soyez précise.

Et n'oubliez pas le protocole pour une régularisation tardive :
<< Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. >>

Le montant des TEOM étant connu dès la réception des avis de TF, soit octobre en général, vos demandes de régularisations sont dites "tardives" pour 2015, 16 et 17 : votre locataire est en droit de vous régler le total de ces 3 TEOM par 1/12°.
-> La demande de règlement pour la TEOM 2018, étant faite dans les règles, votre locataire sorti doit vous la régler en 1 seule fois à réception de votre demande.
-> Pour les locataires en place, vous ferez votre demande de TEOM 2018 courant décembre 2018, voire même début janvier 2019 afin de vous assurer que le montant TEOM 2018 est dû entièrement du fait qu'ils sont encore locataires au 31 déc. 2018.

Pensez bien à joindre à vos demandes tous les justificatifs =copie de vos TF des années concernées), à bien faire les proratas journaliers pour les différents temps d'occupation des logements de vos différents locataires et de ne pas compter les frais de gestion/rôle (qui sont toujours à la charge des bailleurs).

TOUS les courriers doivent être envoyés en R+AR (Recommandé avec Accusé de Réception).
Vous conservez bien évidemment les copies de tous ces courriers, ainsi que les 2 récépissés de chaque courrier.

Est-ce clair maintenant pour vous ?

cdt.
Commenter la réponse de christine 76
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