Fiscalité chambre chez l'habitant

Bonjour,

La loi fiscale dit ceci :

"Louer une pièce de votre résidence principale
Vous donnez en location une ou plusieurs pièces de votre habitation principale : vous êtes exonéré d'impôt sous réserve que la ou les pièces louée(s) constituent la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire. Pour bénéficier de cette dernière condition, le locataire doit pouvoir justifier d'un contrat de travail saisonnier ou d'un CDD d'usage. Le prix de la location doit être fixé dans des limites raisonnables. Pour les baux conclus en 2018, le loyer ne doit pas dépasser 185 € par an et par mètre carré en Île-de-France et 136 € par mètre carré et par an dans les autres régions. Ces plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année."

Deux questions :
Quelle est la surface à prendre en compte : surface habitable ou surface au sol ?
Pour estimer les recettes annuelles, faut-il déduire les charges (eau, gaz, électricité, entretien, taxes ...) ?

Merci de vos réponses