Choix SCI: IS ou IR? Les deux?

Bonjour,

Avec ma soeur nous nous lancons dans l'immobilier avec l'appui de nos parents. Donc La sci familiale a l'ir nous paraissait une evidence. Mais après beaucoup de recherche je commence a en douter.

Le bien que nous sommes en train d'acheter est un ancien batiment. Malgré cela je ne pense pas que les travaux soient déductibles etant donné que les renovations portent sur le premier, deuxieme etage qui etaient a l'abandon depuis minimum 30 ans et n'etaient donc pas des appartements, ainsi que sur les combles et le garage que nous voulons rehabiliter. Le déficit foncier, grand atout de la sci au régime réel, ne serait donc pas envisageable malheureusement.
De plus au rez de chaussé du batiment, il y a une pharmacie donc un bail commercial et nous voudrions pourquoi pas faire 1 ou 2 petits appartements meublés qui sont limités par sci a l'ir.
D'un autre coté nous pensions faire des grands appartements suivant le dispositif cosse mais il me semble que les dispositifs de défiscalisation ne s'appliquent pas aux sci a l'is.

Ma question est donc la suivante.
Est-il possible de créer 2 sci pour un seul batiment? (Une a l'is pour le meublé et le bail commercial et une a l'ir pour les grands appartements Cosse)
Et si cela n'est pas possible laquelle parait la plus avantageuse en matiere fiscale?

Merci d'avance pour les précisions que vous pourrez m'apporter!

PS: Je n'ai pas de revenu dont ma tranche marginal d'imposition est 0%, ma soeur par contre doit etre dans la premiere tranche donc 14%