Régul charges locatives sans être précisées dans le bail

Question

Bonjour, 

Je me permets de vous contacter pour vous demander conseil.

Je suis actuellement locataire de mon logement depuis le 20 février 2016, pour une durée de 3 ans (durée du bail légal).

Aujourd'hui seulement, mon propriétaire/bailleur me demande le règlement des charges (eau et taxes d'ordure ménagères) cumulées depuis mon entrée dans ce domicile le 20 février 2016, soit 20
1 mois après.

Hors, sur mon bail signé initialement ainsi que sur chacune de mes quittances de loyers (dernière en date reçue pour le mois de novembre 2017), il n'est nul part mentionné la valeur des provisions sur charge ou de charges locatives. Il n'est indiqué uniquement que le montant mensuel du loyer à payer.

Donc aujourd'hui je me retrouve avec une facture d'eau colossale + taxes d'ordures ménagères à lui payer (pour moi c'était compris dans le loyer dès le départ).

J’ajoute qu je n'ai eu aucune lettre de mon propriétaire depuis mon emménagement en février 2016 à ce sujet. Que ce soit sur la régularisation de l'eau ou des taxes d'ordures ménagères.

Je me questionne : 

- Mon bailleur est-il en droit, 21 mois plus tard, de me demander la totalité des charges locatives et taxes d'ordures ménagères ? 

- Ais-je le droit à un délais de payement ? 

- Comment puis-je me défendre, car à ce jour je ne suis pas en mesure d’honorer la sommes demandée par mon bailleur, 21 mois après la signature du bail.

marcel · Answer

Bonjour
Un loyer comporte toujours des charges
(eau et taxes d'ordure ménagères)  et aussi l'électricité de la minuterie en immeuble parfois entretien des escalier et du hall . Et  l'entretien de espaces verts si vous en avez
Pour ceci un  proprio vous demande en plus du loyer une provision pour charges 
Chaque année  il doit vous faire une régulation  de charge  ou remise à zéro de votre compte de provisions
 Ais-je le droit à un délais de payement ? 
Oui a voir avec le proprio
Avez vous chaque mois un quittance ? et l'avez vous demandé ?
Un quittance comporte obligatoirement :prix du loyer et prix de provision pour charges
Il est obligatoire vous la fournir gratuitement sur simple demande
 Demandez les justificatif de charges  en reco AR .Et en gardez un double pour une suite

djivi38 · Answer

bonjour,

vous avez donc un bail de 3 ans location nue depuis le 20/02/2016.
IL faut distinguer les charges de la TEOM :

I) TEOM : 

en location nue, le bailleur peut demander chaque année le remboursement de la TEOM (qui est une taxe "à la charge du locataire", mais qui n'est pas "une" charge à proprement parlé, et le remboursement se fait en 1 seule fois au cent près :
- sur justificatif (copie de sa TF ou tenir son avis de TF à votre disposition pendant 6 mois après sa demande).
- au prorata de l'occupation(si entrée ou sortie en cours d'année civile)
- et sans les frais de gestion.

En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. 
Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité (légale) de demander et d'obtenir (=le bailleur ne peut pas refuser) un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). 
L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours. 

Donc pour vous, vous payez la TEOM 2016 par 1/12° (donc étalement sur 1 an) ET vous devez régler la TEOM 2017 en 1 seule fois.
 
Une TEOM n'est incluse dans les charges QUE lorsque les charges sont forfaitaires et c'est interdit en location nue.

II) CHARGES :
En location nue les charges sont TOUJOURS provisionnées (soit mensuellement la plupart du temps soit trimestriellement), MAIS le contrat de location doit mentionner quelles charges le locataire a à payer...
==> N'y a-t-il vraiment nulle part la liste des charges locatives ?
N'avez-vous pas demandé, lors de la signature du bail, des précisions sur les charges incluses ? 
"pour moi c'était compris dans le loyer dès le départ)" : on se renseigne pour être sûr, on ne fait pas que supposer ! Et on demande à son futur bailleur (bien entendu AVANT de signer un bail) quelles dépenses il y aura en sus du loyer et de mentionner sur le bail les charges en sus du loyer ! Ainsi, on prépare son budget, tout est clair et il ne peut pas y avoir de contestation ni côté bailleur ni côté locataire.

Le bailleur doit fournir le justificatif du montant ds charges locatives, ou le tenir à votre disposition pendant 6 mois après sa demande.

Comme pour la TEOM :
- même délai en cas d'oubli : 3 ans en arrière pour baux avant loi ALUR....etc.
- étalement du montant par 1/12° pour le montant de la régularisation tardive = celle de 2016. La régularisation 2017 est à payer en 1 seule fois.


III) QUITTANCES de loyers :
Votre bailleur est en faute : une quittance doit détailler le montant des sommes reçues chaque mois = 
loyer xxx € + charges YYY € = TOTAL ZZZ €.

cdt.

------
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

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