Etat des lieux entrée avec propriétaire// de sortie avec Agence

Maja1010 Messages postés 4 Date d'inscription vendredi 24 novembre 2017 Statut Membre Dernière intervention 7 janvier 2018 - 24 nov. 2017 à 09:54
djivi38 Messages postés 51490 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 13 juin 2024 - 25 nov. 2017 à 01:21
Bonjour à tous,

Il y a deux ans, j'ai fait l'état des lieux d'entrée de mon logement (meublé) avec mon propriétaire. L'état des lieux de sortie ne se fera en revanche qu'en présence de l'agence.
Or, le propriétaire a souhaité commencé à réaliser les travaux de peinture pendant notre séjour, et il les achèvera à notre départ, avant l'arrivée des nouveaux locataires. Le souci est que ce début de travaux a entraîné quelques dégâts (son canapé est fortement tâché, tâches sur les murs et le sol, défauts avec de la peinture qui a mal été appliquée, etc). Le propriétaire est au courant mais manifestement, lorsque l'agence a fait un premier repérage, il ne les avait pas tenu au courant. Ces travaux ont été lancé par lui et sont à sa charge. Il m'avait assuré que cela ne porterait pas préjudice à la restitution de l'intégralité de ma caution.

Mon souci est que j'ignore la tenue de son discours auprès de l'agence.

Mes questions sont les suivantes :
--> n'y a-t-il pas un état des lieux intermédiaire entre le propriétaire, l'agence et les locataires lorsque le propriétaire décide, en cours de location, de finalement laisser une agence gérer ses biens?
--> comment puis-je m'assurer que le propriétaire tient le même discours auprès de l'agence et des locataires?
--> quels sont mes recours si l'agence décide de ne pas rendre l'intégralité de la caution à cause des dégâts dûs à ces débuts de travaux?

Je vous remercie mille fois de votre aide,
Bien à vous,

M.

2 réponses

djivi38 Messages postés 51490 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 13 juin 2024 15 191
24 nov. 2017 à 10:14
bonjour,

1) non, pas d'EDL intermédiaire.
2) impossible, sauf si écrit de votre bailleur.
3)vous n'auriez pas dû permettre à votre bailleur de commencer des travaux NON urgents.
Si l'agence mentionne par ex. "traces de peinture sur canapé" et qu'elle ne veuille pas l'effacer, ne signez pas cet EDLS.
Pas d'EDLS (car non valable sans signatures) = logement rendu en bon état, sauf preuve contraire de dégradations faites par le locataire.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties concernées, et chaque partie récupère le sien de suite après que les signatures aient été apposées, quitte à accompagner le bailleur/l'agent jusqu'à faire une photocopie (pour éviter la tentation de faire des rajouts... toujours défavorables au locataire).
Un EDLS est définitif, 'où l'importance de le récupérer de suite.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
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