HUMIDITE Comment prouver que le locataire est responsable

Question

Bonjour, Je loue un logement récent depuis 2 ans qui était en très bon état. Depuis environ 1an 1/2 mes locataires m'ont averti de soucis d'humidité (au départ un peu dans les angles des chambres). J'ai fait venir un électricien qui a vérifié la VMC et en a conclus que la VMC devait être mise sur la vitesse 2 et que les locataires devaient arrêter de faire sécher leur linge dans l'appartement. Je les ai averti par mail des conclusions. J'ai fait venir un expert, qui lui aussi a constater que malgré mes indications , ils ont continués à faire sécher le linge dans l'appartement et mis la VMC sur 1. Les dégâts se sont agravés. Comment prouver que les dégâts vont suite à une mauvaise utilisation du logement. MERCI

L · Accepted Answer

bonjour,  Garder précieusement les documents qui indiquent qu'ils étendent le linge.

N'avez vous pas vérifié s'ils n'avaient pas bouché les entrées d'air ? 

De nos jours, les gens lavent vraiment beaucoup, et étendent tout à l'intérieur, même s'ils ont de quoi étendre dehors à l'abri.

Et une VMC ce n'est pas prévu pour le séchage du linge, et encore plus en basse vitesse.

La solution, serait une VMC hygro, mais ils vont se plaindre qu'elle aspire trop et qu'elle fait du bruit.  Donc, on n'en sort pas.

Gaston · Answer

Bonjour 
Au départ un peu dans les angles des chambres
Donc vous saviez que l'humidité était présente et que une étude a été faite pour déterminé les causes je presume
Comment prouver que les dégâts sont suite à une mauvaise utilisation du logement? 
Il faut avoir les preuves formelles que les locataires n'utilisent pas la vmc 
n’aèrent pas le logement que l’humidité n'est pas due a la capillarité poreuse et que cela es du linge humide

djivi38 · Answer

bonsoir,

ça fait toujours mal au cœur de voir son logement se dégrader à cause de l'insouciance de ses locataires. Mais, lorsque viendra le moment de l'EDLS, vous noterez bien les dégradations de toutes les pièces et vous retiendrez le montant des réparations sur leur DG. Vous ne pouvez rien faire d'autre avant : vos locataires sont chez eux et vivent comme ils l'entendent.

Un EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties concernées et chaque partie récupère le sien immédiatement après que toutes les signatures aient été apposées. Pensez bien à le dater.
Un EDL sert à mentionner l'état du logement, pas à "discutailler" (excusez le terme) sur les réparations à faire. C'est seulement après, au calme chez lui, que le bailleur compare ses 2 exemplaires pour juger des dégradations et des réparations qu'il voudra faire, et voir si c'est plus avantageux pour lui de faire faire des devis (sans obligation de réparer) ou de faire faire par un professionnel de son choix les réparations et se faire rembourser les factures.

Art. 3-2 loi 6/7/1989 faisant également référence à l'art.1731 du Code civil :
- Pas d'EDLE = logement donné en bon état.
- Pas d'EDLS ou EDLS non signé ou non fait contradictoirement ou non remis dès signatures = logement rendu dans le même état que donné, sauf preuve contraire.


Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable et doit être remboursée au bailleur.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire. 

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement. 
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

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