Retour sur investissement: méthode

Bonjour,

Je regarde sur l’investissement locatif car j'ai eu des déconvenues avec des banques sur les assurances-vie. Je cherche à savoir si en location, à partir de quand un appartement en Pinel sera rentable. J'en ai parlé à mon conseiller (qui comme d'habitude ne comprend pas ou ne cherche pas à comprendre) et m'a parlé du taux de rendement immobilier. Pour moi, il m'en parle comme si c'était un livret alors que si je mets une somme de départ avec des frais de notaire, de dossier bancaire, assurances (prêt et bien) , taxes foncières, réduction d’impôts Pinel...

J'ai fait un calcul sur Excel pour savoir avec une inflation moyenne quand un investissement me rapportera réellement (après avoir récupérer le montant que j'ai mis au départ, celle du notaire,les frais qu'un loyer ne peut payer). la durée du véritable retour des frais engagés

Sur une durée de 15 ans avec un certain apport, je vais mettre quand même presque 15 ans à récupérer ce que j'ai dépensé net. Ce qui m'a un peu étonné. je serai à la retraite depuis pas mal d'années à ce moment.

Sauriez-vous si il existe une méthode "officiel" pour déterminer quand on rentre dans ses frais?