Contestation de l'état de lieux de sortie
coralie picard
-
27 oct. 2017 à 13:43
djivi38 Messages postés 52154 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 15 novembre 2024 - 27 oct. 2017 à 19:15
djivi38 Messages postés 52154 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 15 novembre 2024 - 27 oct. 2017 à 19:15
A voir également:
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djivi38
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27 oct. 2017 à 15:13
27 oct. 2017 à 15:13
bonjour,
je suppose donc que votre préavis se terminait le 26, mais comme vous avez fait l'EDLS et rendu les clés 2 jours plus tard, le 28, il est normal de vous faire payer loyer + charges pour ces 2 jours supplémentaires.
"mon mari est parti sans le document de sortie des lieux"
Grave erreur ! Tout EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties concernées et chacun doit récupérer le sien dès les signatures apposées, sous peine d'y voir des rajouts par le bailleur, toujours en défaveur du locataire.
Un EDLS est définitif, mais peut être contesté.
[Pour info : un EDLE peut être modifié dans les 10 jours suivant signatures et, si fait hors période de chauffage, dans les 30 jours suivant la mise en chauffe pour uniquement ce qui concerne le chauffage.]
En l'occurrence, vous pouvez tout de même contester (même sans avoir eu votre exemplaire) :
-> ces 75 € de hotte : puisque pas de hotte sur l'EDLE (ni, si installation ultérieure à l'EDLE, pas d'avenant ?) : on ne fait pas de retenues sur quelque chose d'"inexistant" !
Si la hotte était déjà dans le logement avec ses boutons cassés, vous auriez dû le faire mentionner sur l'EDLE.
-> ces 40 € d'entretien de chaudière : envoyez copie de toutes vos attestations annuelles que le professionnel a dû vous remettre chaque année (obligatoire) pour justifier de votre devoir de locataire de bon entretien de la chaudière et refusez que cette somme soit imputé sur votre DG (le bailleur vous a-t-il d'ailleurs donné un justificatif de professionnel ? Ces 40€ correspondent à quoi exactement ??)
Pour la fenêtre : exigez aussi un justificatif de professionnel du montant de la retenue sur votre DG qui sera effectuée.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenus dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
je suppose donc que votre préavis se terminait le 26, mais comme vous avez fait l'EDLS et rendu les clés 2 jours plus tard, le 28, il est normal de vous faire payer loyer + charges pour ces 2 jours supplémentaires.
"mon mari est parti sans le document de sortie des lieux"
Grave erreur ! Tout EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties concernées et chacun doit récupérer le sien dès les signatures apposées, sous peine d'y voir des rajouts par le bailleur, toujours en défaveur du locataire.
Un EDLS est définitif, mais peut être contesté.
[Pour info : un EDLE peut être modifié dans les 10 jours suivant signatures et, si fait hors période de chauffage, dans les 30 jours suivant la mise en chauffe pour uniquement ce qui concerne le chauffage.]
En l'occurrence, vous pouvez tout de même contester (même sans avoir eu votre exemplaire) :
-> ces 75 € de hotte : puisque pas de hotte sur l'EDLE (ni, si installation ultérieure à l'EDLE, pas d'avenant ?) : on ne fait pas de retenues sur quelque chose d'"inexistant" !
Si la hotte était déjà dans le logement avec ses boutons cassés, vous auriez dû le faire mentionner sur l'EDLE.
-> ces 40 € d'entretien de chaudière : envoyez copie de toutes vos attestations annuelles que le professionnel a dû vous remettre chaque année (obligatoire) pour justifier de votre devoir de locataire de bon entretien de la chaudière et refusez que cette somme soit imputé sur votre DG (le bailleur vous a-t-il d'ailleurs donné un justificatif de professionnel ? Ces 40€ correspondent à quoi exactement ??)
Pour la fenêtre : exigez aussi un justificatif de professionnel du montant de la retenue sur votre DG qui sera effectuée.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture n'est pas contestable.]
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenus dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Cordialement.
J'ai bien lu mais je ne trouve pas ça normal qu'il n'y ai pas de délais comme pour l'état des lieux d'entrée, en sachant que le bail suivant a été signé le 3 septembre avec la remise des clés et que moi je ne reçois les documents que le 10 octobre donc je veux bien être gentil mais faut pas abuser non plus!
Pour la chaudière je suis du même avis que vous mais le courrier sera nécessaire, surtout que lorsque j'ai fait intervenir quelqu'un en mars le professionnel m'a fait une.facture pour réaliser des travaux dessus
Enfin je vous remercie de vos réponses pour une fois que j'ai quelqu'un qui comprends ce que je dis et qui pense un peu comme moi
Pour la chaudière je suis du même avis que vous mais le courrier sera nécessaire, surtout que lorsque j'ai fait intervenir quelqu'un en mars le professionnel m'a fait une.facture pour réaliser des travaux dessus
Enfin je vous remercie de vos réponses pour une fois que j'ai quelqu'un qui comprends ce que je dis et qui pense un peu comme moi
djivi38
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27 oct. 2017 à 19:15
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Je ne pense pas "comme vous", désolée, je ne fais que vous expliquer la loi ! :-))
" je ne trouve pas ça normal qu'il n'y ai pas de délais comme pour l'état des lieux d'entrée "
Mais le bailleur a un délai pour vous restituer le DG partiel ou non !! :
-> 1 mois après le rendu des clés si les 2 EDL sont conformes
-> et 2 mois dans le cas contraire.
Rendu de vos clés le 28/08 => dernier jour de restitution possible avant la possible application des pénalités de 10% du loyer hors charges par mois de retard commencé = le 28/10. Rien d'anormal puisque le bailleur vous fait des retenues. Et vous avez raison de les contester.
Allez ! Concoctez-lui un joli courrier !
" je ne trouve pas ça normal qu'il n'y ai pas de délais comme pour l'état des lieux d'entrée "
Mais le bailleur a un délai pour vous restituer le DG partiel ou non !! :
-> 1 mois après le rendu des clés si les 2 EDL sont conformes
-> et 2 mois dans le cas contraire.
Rendu de vos clés le 28/08 => dernier jour de restitution possible avant la possible application des pénalités de 10% du loyer hors charges par mois de retard commencé = le 28/10. Rien d'anormal puisque le bailleur vous fait des retenues. Et vous avez raison de les contester.
Allez ! Concoctez-lui un joli courrier !
Le propriétaire doit aussi respecter ce délais de 10 jours pour prevenir le locataire de tout dégâts vu apres l'état des lieux de sortis ou non...
Concernant la hotte,on ne sait pas si c'était cassé ou non vu que nous ne l'avons pas utiliser, bien que le propriétaire certifie que celle ci était en bonne état de marche...
Les 40€ pour la chaudière correspondent a un prorata de ce que nous aurions du payer jusqu'au mois d'octobre date anniversaire de l'entretien de chaudière prévu au contrat de location, et du coup le propriétaire a bien eu sous ses yeux mes factures d'entretien et de paiement pour faire son calcul mais il ne veux rien entendre
Concernant la hotte,on ne sait pas si c'était cassé ou non vu que nous ne l'avons pas utiliser, bien que le propriétaire certifie que celle ci était en bonne état de marche...
Les 40€ pour la chaudière correspondent a un prorata de ce que nous aurions du payer jusqu'au mois d'octobre date anniversaire de l'entretien de chaudière prévu au contrat de location, et du coup le propriétaire a bien eu sous ses yeux mes factures d'entretien et de paiement pour faire son calcul mais il ne veux rien entendre
djivi38
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Modifié le 27 oct. 2017 à 18:48
Modifié le 27 oct. 2017 à 18:48
SVP, relisez ce que j'ai écrit : ni bailleur ni locataire n'ont de délai de rectification après un EDLS :
Un EDLS est définitif, mais peut être contesté.
[Pour info : un EDLE peut être modifié dans les 10 jours suivant signatures et, si fait hors période de chauffage, dans les 30 jours suivant la mise en chauffe pour uniquement ce qui concerne le chauffage.]
HOTTE : on s'en fout qu'elle ait été en bon état ou non, elle ne figure PAS sur l'EDLE et que vous vous en soyez servi ou non, n'entre pas en ligne de compte (quelles preuves pourriez-vous apporter au bailleur ??)
Si elle ne figure pas sur l'EDLE, c'est comme s'il n'y en avait pas, donc retenue impossible...
CHAUDIÈRE : eh bien, laissez-le faire sa retenue de 40 €, et passé le délai légal de restitution du DG, vous ferez un courrier R+AR de MISE EN DEMEURE de restitution intégrale de votre DG (ou du restant - sommes écrites en chiffres et en lettres : vous ferez les calculs en fonction de ce qui sera restitué), sous 8 jours à réception, et concluez par "à défaut, je porterai le litige devant la commission départementale de conciliation, et s'il le faut j'irai jusqu'au tribunal d'instance où je demanderai, en plus, des dommages et intérêts au titr de l'art 700 du Code civil" + formule de politesse".
=> << Une retenue sur DG sans justificatifs [de PROFESSIONNEL] ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.>>
Un prorata n'est pas une facture de professionnel !!!
et dites à votre bailleur que, dorénavant, l'entretien annuel devrait se faire en mars, et pas en octobre ! C'est quand même pas bien compliqué et stupide d'être aussi borné... sa chaudière a eu 5 entretiens au lieu de 4... de quoi il se plaint ??
Cdt.
Un EDLS est définitif, mais peut être contesté.
[Pour info : un EDLE peut être modifié dans les 10 jours suivant signatures et, si fait hors période de chauffage, dans les 30 jours suivant la mise en chauffe pour uniquement ce qui concerne le chauffage.]
HOTTE : on s'en fout qu'elle ait été en bon état ou non, elle ne figure PAS sur l'EDLE et que vous vous en soyez servi ou non, n'entre pas en ligne de compte (quelles preuves pourriez-vous apporter au bailleur ??)
Si elle ne figure pas sur l'EDLE, c'est comme s'il n'y en avait pas, donc retenue impossible...
CHAUDIÈRE : eh bien, laissez-le faire sa retenue de 40 €, et passé le délai légal de restitution du DG, vous ferez un courrier R+AR de MISE EN DEMEURE de restitution intégrale de votre DG (ou du restant - sommes écrites en chiffres et en lettres : vous ferez les calculs en fonction de ce qui sera restitué), sous 8 jours à réception, et concluez par "à défaut, je porterai le litige devant la commission départementale de conciliation, et s'il le faut j'irai jusqu'au tribunal d'instance où je demanderai, en plus, des dommages et intérêts au titr de l'art 700 du Code civil" + formule de politesse".
=> << Une retenue sur DG sans justificatifs [de PROFESSIONNEL] ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.>>
Un prorata n'est pas une facture de professionnel !!!
et dites à votre bailleur que, dorénavant, l'entretien annuel devrait se faire en mars, et pas en octobre ! C'est quand même pas bien compliqué et stupide d'être aussi borné... sa chaudière a eu 5 entretiens au lieu de 4... de quoi il se plaint ??
Cdt.
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