Contestation facture sortie état des lieux

bonjour,

Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, signé des parties prenantes, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent être justifiées par "devis" OU "factures".

Une "facture" (vs "devis") indique que les réparations ont réellement eu lieu [alors que << l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. >> (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726)], et donc vous ne pouvez contester une retenue (1 ou plusieurs, individuellement) d'une "facture" QUE :

- si elle ne correspond pas à une dégradation légalement mentionnée sur l'EDLS, signé des parties prenantes (en le comparant avec l'EDLE),

- OU si une retenue a été faite pour une réparation NON locative :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148

Par exemple, si l'EDLS (signé des parties prenantes) ne mentionne pas que le luminaire est dégradé/cassé/rayé/.... aucune retenue ne pourra être faite pour le remplacer. En revanche, dans le cas contraire, le montant de la réparation (à l'identique = même valeur, même qualité,...) devra être diminué de la vétusté (vétusté = âge de l'élément depuis sa date d'achat, ce qui n'a bien souvent rien à voir avec la durée de location de tel locataire).

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"Nettoyage mur + plafond entrée" :

- aviez-vous envoyé les photos par courrier R + AR ET dans les 10 jours suivant la remise de vos clés, en demandant que ce courrier soit annexé à l'EDLE, afin qu'il en soit tenu compte à la sortie ?

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"dégât des eaux" :

les réparations n'ont pas eu lieu ?

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" le logement était un bail "meublé" mais il manquait des éléments... etc."

Mais c'est trop tard pour faire requalifier cette location meublée en location nue, non seulement parce que vous n'y êtes plus, mais aussi parce que vous avez eu l'avantage d'un préavis de 1 mois (au lieu de 3, probablement)... et vous aviez été bien content de trouver ce logement... sinon vous n'auriez jamais signé un tel contrat....

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Donc :

1° Comparez votre exemplaire d'EDLS avec celui d'Entrée et écrivez ce qui peut être retenu comme dégradation;

2° Comparez les mentions portées sur votre EDLS avec celles portées sur la facture;

3° vous saurez de cette manière ce que vous pourrez contester.

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : Correction ici du § II-G

Le texte juste est :

<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,

et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".

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cdt.

Plusieurs remarques :

1) Vos "preuves" ont peu de chance d'être recevables si elles n'ont pas été adressées au bailleur ou son mandataire dans les 10 jours de l’État des lieux d'entrée car il est impossible de déterminer avec certitude la date des photos.
Si vous les avez envoyé sous 10 jours, il faut conserver la preuve de l'envoi, sachant que seul un accusé de réception par LRAR a une valeur juridique incontestable.

2) Seules les anomalies apparaissant bien sur l'EDLS peuvent vous être facturées.


3) Le bailleur ne peut pas vous facturer des dommages venant de l'extérieur donc la partie concernant la fenêtre ne vous est pas facturable.

4) La vétusté liée au simple passage du temps ne vous est pas facturable.

Ce qui veut dire que les détériorations liées uniquement à la vétusté ne vous sont pas facturables.

Ce qui veut aussi dire que même pour les détériorations qui engagent votre responsable, ils ne peuvent vous facturer qu'une quote-part du coût total de la remise en état pour prendre en compte cette vétusté.

"Autre chose, le logement était un bail "meublé" mais il manquait des éléments pour que celui-ci soit considéré comme tel [...] s'agit-il d'arguments qui pourraient plaider en ma faveur ? "

Non, ça peut uniquement servir à requalifier un contrat de location en meublé en contrat de location nue, ce qui ne vous apporterait rien dans le cas présent. C'est surtout utile pour contester un préavis délivré à l'initiative du bailleur.

Bonjour,

Désolé pour ma réponse tardive, et un grand merci à vous pour votre aide ! J'ai pris du temps de mon côté pour comparer les états des lieux et me renseigner.

Voici les points que j'entends souligner à l'agence, pourrais-je avoir votre avis ?

- Nettoyage murs + plafond entrée (115€ H.T) : l’état des lieux de sortie fait mention de tâches et d’une note dégradée de B à C, celles-ci sont survenues en raison du dégât des eaux et mentionnées dans le constat amiable de ce dernier eaux établi le 21/12/2021 et retourné signé le 06/01/2022. L’origine de celui-ci étant la défaillance des canalisations en raison de leur vétusté, cette charge incombe bien au propriétaire.

- Fenêtre, joint + reprise à la pâte à bois de l’extérieur + étanchéité du cadre (125 € H.T) : Selon _lael_ les dommages venant de l’extérieur ne sont pas facturables au locataire, cette charge incombe au propriétaire mais en regardant sur internet je m’aperçois que la réfection des mastics est bien imputable au locataire malheureusement, auriez-vous plus d’éléments à ce sujet ? Toutefois dans l’EDLS il n’est aucunement mentionné que ces joints sont à refaire donc j’entends contester cela.

- Remplacement luminaire cuisine (120€ H.T) : il n’est nulle mention dans l’état des lieux de sortie que celui-ci soit absent ni dégradé/cassé/rayé, aucune retenue ne peut donc être faite pour son remplacement.

- Traitement anti-moisissures autour de la fenêtre (70 € H.T) : un décret de 2002 sur les critères de décence mentionne « 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements » . Le logement n’était pas équipé de ce dispositif, puis-je faire jouer la vétusté ayant eu lieu à cause de ce manque d’équipement ?

Merci par avance pour vos retours très précieux !

Kévin