Paiement TEOM non indiqué dans bail [Résolu]

Caverne83 3 Messages postés dimanche 24 septembre 2017Date d'inscription 24 septembre 2017 Dernière intervention - 24 sept. 2017 à 12:52 - Dernière réponse : djivi38 20946 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 17 octobre 2018 Dernière intervention
- 7 oct. 2018 à 22:59
Bonjour
Notre bail de location indique dans la rubrique "charges récupérables : pas de charges". Notre propriétaire vient de nous envoyer une demande de paiement de la taxe sur les ordures ménagères.
J'avais compris que vu la mention au bail de l'absence de charge récupérable, il ne nous demanderait pas de paiement de la TEOM.
Quelle est votre analyse ?
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Bonjour,

La TEOM est un impôts récupérable auprès du locataire.
N'entre pas forcément dans les charges.

Merci Misha-d'ok 4

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Caverne83 3 Messages postés dimanche 24 septembre 2017Date d'inscription 24 septembre 2017 Dernière intervention - 24 sept. 2017 à 14:04
Bonjour
Je pensais que la TEOM était une charge récupérable dont la liste est fixée par décret ? En l'occurence ma question porte davantage sur le principe de récupération de cette charge sachant que le bail mentionne une "absence de charge" dans la catégorie des charges récupérables ...
Cordialement
Poisson92100 23926 Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 14 octobre 2018 Dernière intervention > Caverne83 3 Messages postés dimanche 24 septembre 2017Date d'inscription 24 septembre 2017 Dernière intervention - 25 sept. 2017 à 15:10
ben non
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djivi38 20946 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 17 octobre 2018 Dernière intervention - 24 sept. 2017 à 13:06
0
Merci
bonjour,

et voici dans quels cas cette taxe est incluse dans les charges... ou pas :

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

Savoir si la TEOM est due :

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

¤ À défaut de régularisation au moins annuelle (charges au réel), le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur.

¤ En cas de régularisation tardive (charges au réel), le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées tardivement, pas l'année en cours.

Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
Cf. : http://www.pap.fr/argent/impots/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514
  • ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/environnement/aides-taxes/dechets/taxe-enlevement-des-ordures-menageres

Cdt.
Caverne83 3 Messages postés dimanche 24 septembre 2017Date d'inscription 24 septembre 2017 Dernière intervention - 24 sept. 2017 à 14:00
Bonjour

Merci de ces précisions, mais dans le cas qui nous concerne : les charges sont "réelles" mais il est indiqué "pas de charges" ... donc ?
J'avais compris que si le propriétaire souhaite imputer au locataire la TEOM, il devra le stipuler clairement dans le bail. (Cass 3e civ, 13 juin 2012, n°11-17.114 ) ?
Comment demander le paiement d'une charge récupérable alors qu'il est indiqué dans le bail qu'il n'y en a pas ?
djivi38 20946 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 17 octobre 2018 Dernière intervention > Caverne83 3 Messages postés dimanche 24 septembre 2017Date d'inscription 24 septembre 2017 Dernière intervention - 24 sept. 2017 à 14:09
parce que, quand les charges sont réelles, la TAXE d'EOM est une TAXE, à rembourser par le locataire comme dit dans mon topo.
Et pas besoin que le remboursement soit spécifié sur le bail, c'est de notoriété publique.

Cdt.
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Merci
Bonsoir,

Ma propriétaire me demande de régler 257e de TEOM.
Comment savoir si mes charges sont au réel ou au forfait svp ? Sachant que sur mon bail de meublé il n'y a aucun détail c'est 1350euros CC et sur ma dernière quittance il est noté "provisions pour charges : 200euros"
. Merci d'avance.
djivi38 20946 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 17 octobre 2018 Dernière intervention - 7 oct. 2018 à 22:59
bonsoir,

"Charges comprises" n'est pas une qualification de charges juridiquement acceptable : dans ce cas, à la signature du bail, il faut demander au bailleur quelles charges exactement il inclut dans cette appellation et annexer ça au bail.
S'il écrit que la TEOM est incluse dans les charges : vous n'aurez pas à la payer à part.
Dans le cas contraire ou sans autre précision dans le bail : vous devrez la lui rembourser :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

Le montant à prendre en compte sur l'avis de la TF du bailleur se trouve dans l'encadré "Propriétés bâties" à la jonction de la ligne "Cotisation" de l'année considérée et de la colonne "Taxe Ordures Ménagères", et ensuite faire le prorata journalier du temps d'occupation si le locataire est entré ou sorti en cours d'année.

cdt.
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