Négocier une maison surestimée par l'agence

Bonjour !

Comme inscrit dans le titre, je cherche donc à acheter une maison, qui, je pense, a été amplement surestimée.

J'ai appris que le propriétaire avait signé un contrat d'exclusivité pour cette maison et j'ai vu sur internet que beaucoup se faisait berner avec ce type de contrat.

Tout d'abord, la maison est bonne à mettre à terre. Toiture et charpente HS, pas de système d'assainissement des eaux usées, pas d'électricité, pas de plomberie, rien. De plus, un terrain avec beaucoup d'arbres envahissants (recouvrant même le toit) à couper, des dales de bétons datant de la guerre à faire sauter, bref beaucoup de boulot.

Prix de base : 120 000€
Prix négociable sur d'après l'agence : 100 000€
Ma proposition : 70 000€
Mon maximum : 85 000€
Surface habitable : 100m carré
Terrain : 2000m carré + dépendance

Je pense que la personne qui a estimé cette maison, l'a tout d'abord, amplement surestimée et je me demande même si celle-ci s'est déplacée pour voir la maison et l'estimer.

Il est décrit que les combles sont aménageables, alors qu'il en est totalement autrement car le toit est tellement étroit qu'il ne permettrait que de faire un couloir une fois isolé et plaqué, cela n'aurait donc aucune utilité. Je pense que cela fait déjà baisser l'estimation.

La maison ne dispose vraiment de rien, tout est à reprendre de zéro, il n'y a que les murs qui sont bons à garder, et encore. Même les sols sont à refaire car aucune pièce n'est à niveau.

Donc oui la solution serait de toute simplement m'intéresser à quelque chose de plus sur mais, parce qu'il y a toujours un "mais". Je suis vraiment intéressée par ce terrain, caché, arboré, avec beaucoup de cachet, dans un village qui me plait vraiment, à 5 minutes de mes chevaux, entouré de chemin de ballades.. Un vrai petit coin de paradis.

Après réflexion sur cette maison, j'ai proposé 70 000€ au propriétaire sans passer par l'agence. Je me suis faite jeter par le propriétaire qui n'a même pas voulu négocier et qui a l'air fixé sur le prix de l'estimation (qui, je répète une fois de plus, est bien au dessus du marché). Celui-ci m'a alors invitée à faire une proposition "décente" à l'agence. Ce que je vais donc faire mais sans pour autant augmenter énormément ma proposition car elle est, à mes yeux et à vue du marché local actuel et de l'état de la maison et du terrain, tout à fait correcte. À savoir que la maison est en vente depuis mai et qu'il n'y a eu qu'une seule proposition à 50 000€. Les autres visites ont été sans suite, à cause de l'ampleur des travaux.

Mes questions sont donc les suivantes :
- Existe t-il un moyen de faire rééstimer correctement la maison ?
- Quelle serait la meilleure solution pour que j'obtienne cette maison sans dépasser mon budget ?
- Le contrat d'exclusivité peut-il corrompre le prix de vente ? Comment engage-t-il le vendeur et sur combien de temps ?
- Avez-vous déjà été confronté à des cas similaires ? Comment avez-vous procédé ?

Je prend toutes remarques et tout conseils avec grand plaisir, merci d'avance pour votre aide !