retenue sur caution

Question

Bonjour, ma question concerne mon ancien logement que je louais.
J ai quitté mon ancienne location le 15 décembre 2016 après état des lieux de sortie et remise des clefs. l'état des lieux mentionne idem à l état des lieux d'entrée sauf vidange de fosse septique et nettoyage de chaudière non fait, ma propriétaire devait m 'envoyer mon état des lieux à ma nouvelle adresse ainsi que mon dépôt de garantie déduction faites pour l entretien de la chaudière et la vidange de la fosse. Il auras fallut six mois de relance pour que je reçoive mon état des lieux avec un courrier et une facture de réparation du mois de mai 2017 me stipulant que lorsque le propriétaire à remis la chaudière en route la tuyauterie avait gelé du fait que je n'avais pas fait l entretien et que les réparations étaient donc à ma charge. Que faire? et à qui revient la responsabilité? sachant qu'il était au courant du non nettoyage de la chaudière et qu'il aurait dut le faire à mes frais avant de relouer

feloxe · Answer

Depuis quand louiez vous ce logement?
Quand avait été fait le dernier entretien?

Quand a la fosse aucune obligation de la vider si elle n'est pas pleine

djivi38 · Answer

bonjour,

vous devez faire une réclamation à votre bailleur pour avoir retenu la réparation des tuyaux de la chaudière, réparation qui lui incombe, parce que ce n'est pas une réparation locative : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/ 
Je mets en gras dans mon topo ce qui vous concerne pour ce problème particulier :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs, ou pour des réparations non locatives, ou sans signature sur l’EDLS, ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> En cas de devis (uniquement) : si litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire

(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

==> mettez en demeure votre bailleur de vous restituer sous huit jours la somme de XXX € (correspondant au montant de la réparation des tuyaux, qui devrait être détaillé sur la facture), cette retenue étant illégale car ne pouvant être attribuée au locataire (citez le lien des réparations locatives), et concluez par "à défaut, je porterai le litige devant le tribunal d'instance et demanderai des dommages et intérêts au titre de l'art. 700 du code civil. Formule de politesse de votre choix".

Tribunal d'instance : gratuit pour le demandeur et avocat NON obligatoire.


"ma propriétaire devait m 'envoyer mon état des lieux"
Sachez qu'un EDLS est définitif, mais si un bailleur malhonnête repart avec les 2 exemplaires... il a tout le temps qu'il veut pour y apporter des modifications en défaveur du locataire, et comme les exemplaires sont signés, le locataire sera piégé et n'aura aucune preuve que ces "rajouts" sont bien des rajouts et devra supporter, sans pouvoir rien dire, les retenues sur son DG.
D'où la grande importance de récupérer son exemplaire IMMÉDIATEMENT après que les signatures des parties prenantes soient apposées.
Un EDLE, lui, est modifiable :
- pendant les 10 1ers jours à partir de la signature si le locataire n'a pas vu tout ce qui cloche dans son logement;
- et pendant le 1° mois de chauffe pour ce qui concerne le chauffage.

Vous voilà mieux armé pour votre prochaine location :-))

Cordialement.
 
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

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