Location : faux certificat médical et état des lieux
Mag2806
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Poisson92100 Messages postés 27163 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Poisson92100 Messages postés 27163 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Je vous présente mon cas. J'ai acheté un appartement dans lequel j'ai vécu 1 an et demi. Le temps de la vente il est resté vide 3 mois. Il était alors en bon état, rien n' était cassé (état des lieux comme preuve (l'appartement appartenant encore à ce moment-là au propriétaire précédent)
Je l ai ensuite mis en location par le biais d'une agence.
Un couple a emménagé le 1er du mois et le 13 la femme a demandé un certificat médical comme quoi des remontées d'égouts ont dégradé son état de santé et l'autorisait à réduire son préavis. L'accusé de réception est arrivé le 19.
Je suspecte fortement ce certificat d'être faux pour les raisons suivantes :
_elle a appelé l agence en annonçant sa rupture sans mentionner ni souci avec l'appartement ni sa santé.
_Dans son courrier elle parle surtout des soi disant défauts de l appartement et annonce qu'elle ne pourra pas payer seule de toute façon.
_Cela ne l'empêchait pas d'aller travailler à ses propres dire (oraux je n ai pas de preuve écrite)
_Elle n'a selon ses propres quasiment pas vécu dans l'appartement et a fait recoupé l'eau très vite.
Je ne souhaite aucunement retenir de tels locataires mais comme ils me prennent pour une idiote je souhaite dénoncer ce que j'estime être un certificat médical de complaisance. Comment doit on s'y prendre?
Du côté de l'état des lieux, il y avait des rayures de couleurs dans le salon sur certains murs, qui ne leur plaisaient pas. Ce que je peux comprendre. Mais ils ont peint par dessus en blanc, sauf qu'on voit les rayures à travers! Puis-je prélever sur la caution pour faire repeindre ces murs?
De plus on m a expliqué que les joints sèchent assez vite et peuvent provoquer des fuites. Ces fuites ne peuvent être constatées lors de l'état des lieux car il n'y avait pas d'eau. Je le comprends. Mais elle signale que les robinets d'arrivée d'eau (lave-vaisselle et lave-linge) et mécanisme des toilettes sont cassés : alors qu'ils ne l'était pas à mon départ. Je n'ai pas encore vu l'appartement depuis mais si je constate que la casse est vraie puis-je le leur imputer et prélever sur la caution?
Merci d'avance.
Je vous présente mon cas. J'ai acheté un appartement dans lequel j'ai vécu 1 an et demi. Le temps de la vente il est resté vide 3 mois. Il était alors en bon état, rien n' était cassé (état des lieux comme preuve (l'appartement appartenant encore à ce moment-là au propriétaire précédent)
Je l ai ensuite mis en location par le biais d'une agence.
Un couple a emménagé le 1er du mois et le 13 la femme a demandé un certificat médical comme quoi des remontées d'égouts ont dégradé son état de santé et l'autorisait à réduire son préavis. L'accusé de réception est arrivé le 19.
Je suspecte fortement ce certificat d'être faux pour les raisons suivantes :
_elle a appelé l agence en annonçant sa rupture sans mentionner ni souci avec l'appartement ni sa santé.
_Dans son courrier elle parle surtout des soi disant défauts de l appartement et annonce qu'elle ne pourra pas payer seule de toute façon.
_Cela ne l'empêchait pas d'aller travailler à ses propres dire (oraux je n ai pas de preuve écrite)
_Elle n'a selon ses propres quasiment pas vécu dans l'appartement et a fait recoupé l'eau très vite.
Je ne souhaite aucunement retenir de tels locataires mais comme ils me prennent pour une idiote je souhaite dénoncer ce que j'estime être un certificat médical de complaisance. Comment doit on s'y prendre?
Du côté de l'état des lieux, il y avait des rayures de couleurs dans le salon sur certains murs, qui ne leur plaisaient pas. Ce que je peux comprendre. Mais ils ont peint par dessus en blanc, sauf qu'on voit les rayures à travers! Puis-je prélever sur la caution pour faire repeindre ces murs?
De plus on m a expliqué que les joints sèchent assez vite et peuvent provoquer des fuites. Ces fuites ne peuvent être constatées lors de l'état des lieux car il n'y avait pas d'eau. Je le comprends. Mais elle signale que les robinets d'arrivée d'eau (lave-vaisselle et lave-linge) et mécanisme des toilettes sont cassés : alors qu'ils ne l'était pas à mon départ. Je n'ai pas encore vu l'appartement depuis mais si je constate que la casse est vraie puis-je le leur imputer et prélever sur la caution?
Merci d'avance.
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3 réponses
bonjour,
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).
=> si le litige (en cas de devis, uniquement) porte sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).
=> si le litige (en cas de devis, uniquement) porte sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
Vous devez faire faire des devis des dégradations mentionnées sur l'état des lieux et prélever les sommes sur le dépôt de garantie.
J'ai fait faire un devis mais je voulais faire réaliser les travaux par un ami pour que cela revienne moins cher (vu que je vais avancer les frais car l'agence a retrouvé d'autres locataires et que je veux qu'ils rentrent dans un appartement en bon état afin que l'état des lieux soit nickel) Serait-ce une erreur ?
Merci. Et merci pour les réponses reçues.
Merci. Et merci pour les réponses reçues.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Pour les travaux à retenir, comparez les EDL entrant et sortant en vous basant sur le liste des réparations locatives.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/