Achar volume d'air mitoyen

Question

Bonjour
J'envisage un ravalement de ma maison avec pose d'un isolant extérieur.
Un des murs de cette maison est mitoyen d'un petit parc associé a des immeubles HLM, à qui je dois demander l'autorisation de la pose de l'isolant (12 cm)
La société gérant ces HLM m'a accordé son autorisation mais me demande d'acquérir par acte notarié le volume d'air occupé par l'isolant (environ 7 métres-cubes)
Y a t il obligation légale pour cet achat, quel est l’intérêt de le faire, et pour le cas où l'acquisition ne serait pas obligatoire, quels seraient les éventuels inconvénients
Merci pour vos réponses et conseils

BmV · Answer

"  me demande d'acquérir par acte notarié le volume d'air occupé par l'isolant " : stupéfiant !

Donc il vous font "acheter du vent" ? Non ?
Super !

Ils devraient quand même, s'ils avaient quelques notions de droit, connaître les actes qu'on appelle "servitudes" !
Dans ces cas, c'est a priori cette procédure qui s'applique : le voisin accorde une servitude de dépassement ou de surplomb de 12 cm et ce, sur la longueur du mur.

De plus, on ne peut pas acheter un "volume" situé au-dessus de la propriété foncière d'autrui puisque depuis la nuit des temps juridiques, "la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous" (article 552 du code Civil) sauf justement "les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers"" 

===>>> https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006428953/1804-02-06/

http://www.martinique-operateur-social.com/blog-de-lops-operateur-partenaire-social-martinique/propriete-du-sol-propriete-du-bati-qui-l-emporte-ops-martinique

Donc à moins de vous être mal compris, il faut demander à ce que l'on établisse non pas un acte de vente, nul par essence avant même d'être signé, mais une servitude.
Le notaire connaît tout cela par cœur ...

BmV · Answer

" ... suggérant une procédure habituelle. " : en effet.

Ce qui ne manque pas de m'étonner toujours encore.
Mais il est vrai que je ne suis pas spécialiste de ce genre d'opération, somme toute très rare apparemment, d'autres viendroint peut-être encore rectifier mes dires.

Cela dit, dans  un premier temps, il peut vous être malgré tout conseillé doit :
- de demander à la société une copie intégrale de cette "estimation" 
- d'appeler le service d'État concerné pour demander des infos en direct

ou les deux.... ;-)

Rappeler d'ailleurs à cette société que le "service des Domaines" n'existe plus depuis au moins 2006 ! 
Il est donc très étrange qu'ils en parlent encore - Actuellement, et après "France Domaine" jusqu'en 2016, les missions de cet organisme d'État a été confiés à la Direction de l'immobilier de l'État (D.I.E.)

>>> https://fr.wikipedia.org/wiki/Direction_de_l%27immobilier_de_l%27%C3%89tat

>>> https://lannuaire.service-public.fr/gouvernement/administration-centrale-ou-ministere_171074

EcoRaval · Answer

Bonjour,
Suite a ma demande de compléments d'informations basée sur les informations que vous m'aviez communiqué et sur la cohérence avec l'article 552 du code civil, j'ai reçu la réponse suivante:

Aux termes de l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Si une servitude de surplomb est éventuellement envisageable, vos travaux d’isolation vont constituer un empiètement sur notre fonds.

Si tel est bien le cas, la servitude de surplomb ne règlera pas ce sujet, car l’empiètement, même minime, doit être démoli en cas de nécessité, conformément aux dispositions de l’article 545 du code civil.

Pour échapper à cette démolition, le propriétaire de l’ouvrage empiétant doit acquérir de son voisin le volume empiété, ce qui impose, soit la création d’un volume, soit le détachement au moyen d’un document d’arpentage du sol.

À voir avec un géomètre dans notre cas.

Pour ce qui concerne la volumétrie et l’article 552 du code civil, je vous précise que la technique de la division en volumes consiste à distinguer des fractions d’immeubles définies en trois dimensions par référence à des plans, à des coupes horizontales et verticales ; ces dernières étant définies par rapport aux cotes « nivellement général de la France » (NGF). Cette technique correspond à une analyse de la propriété immobilière inspirée du droit de superficie, conçu comme un droit de propriété distinct de la propriété du sol.

Les volumes sont autonomes les uns par rapport aux autres et peuvent de ce fait être soumis à des régimes juridiques distincts.

La technique de la division en volumes ne contrevient nullement aux dispositions de l’article 552 du code civil et consiste à une organisation différente du bien immobilier. Elle est consacrée par la jurisprudence et en pratique a notamment été utilisée pour les ensembles immobiliers dits « complexes » : Gare Montparnasse, La Défense.

Je suis bien sur intéressé par tout commentaires ou indications que ces informations pourraient vous suggérer
Par avance merci
Cordialement

bern29 · Answer

Bonjour,

il y a eu un amendement en ce sens,mais je ne sais si la loi a reprit l'acceptation du droit de surplomb.

Voir ci dessous :

https://www.senat.fr/enseance/2014-2015/264/Amdt_643.html

;; · Answer

Bonjour
La division en volumes est une technique qui existe depuis la moitié du XXème siècle et a été inventée par le notariat. Bien que non codifiée en France, elle a été reconnue -implicitement- par la Cour de cassation.
L'analyse que fait votre société  HLM est donc parfaitement légale et exacte.

EcoRaval · Answer

Bonjour
Merci beaucoup a Bern29 et au second contributeur pour ces précisions.
Si je ne doute pas que la société HLM s'appuie sur des arguments juridiques solides, je suis encore un peu perplexe sur le fait que ces textes, même non codifiés, s'ils sont probablement adaptés aux opérations d'urbanisme un peu complexe, semblent un peu disproportionnés en ce qui concerne mon problème, et qu'il y a risque d’être pris entre 2 obligations, celle d'une opération notariée un peu couteuse, et celle d'avoir a isoler les habitations conformément a la loi LTECV.
L'amendement 643 cité par Bern29 semble vouloir répondre à ce dilemme. Si on n'en trouve pas de trace explicite dans la loi finale, il semble cependant que l'article L123-5-2 du code de l'urbanisme en concerne une partie de l'esprit, ou du moins ouvre une possibilité:

"Il peut ainsi être dérogé, dans des limites fixées par un décret en Conseil d'Etat, aux règles relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser :

1° La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes ;..."

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006074075&idArticle=LEGIARTI000031049267

Reste a voir s'il s'applique effectivement à ce type de situation, et quelles sont les limites fixées par le conseil d'Etat

Merci encore pour votre aide
Cordialement

Achar volume d'air mitoyen

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