Revision du loyer

Question

Bonsoir
Ma propriétaire m'a augmenté le loyer au 1 er avril 2015 je suis passer de 861  euros hc à 900 hc sur 4 ans et demi j'aimerais savoir si elle à le droit?
Sachant que dans mon bail j'ai la taxe d ordures ménagère  et que je paie depuis le 1er janvier 2014 la redevance incitative pour les poubelles elle m'a dit de les avoir enlevé mais jai un doute.
Et là au 1er août 2017 je passe de 926.50 euros cc à 940 euros cc .
Elle me met 7 euros de plus car il y à l'électricité extérieur ( 2 euros) qui ne fonctionne pas dans ma partie locative et aussi car elle passe la tondeuse et ramasse les mauvaises herbes (4 euros) sachant que pour les espaces verts ce n'est pas stipulé dans mon contrat à t'elle le droit de faire ça. 
Merci pour vos réponses 
Cordialement 
Jess

djivi38 · Accepted Answer

bonsoir,

1° question : location "en meublée" ou "en vide" ?

2° question : quelle est la date d'effet de votre contrat de location (ou la date de signature si la date d'effet est la même) ?

3° question : la révision du loyer est-elle mentionnée sur votre contrat de location avec indice et référence du trimestre ?

4° question : est-ce que la révision a été faire chaque année ou plusieurs années d'un coup (et lesquelles) ?

5° question : quelle est la dénomination des charges : comprises, forfaitaires ou au réel ?

6° question : votre contrat de location est donc bien uniquement que pour le logement ? Sans accès ni jouissance d'un espace vert quelconque non public ?

A vous lire.
Cdt.

djivi38 · Answer

bonjour,

et merci pour votre retour.
Très visiblement votre bailleur n'y connait RIEN !

I) Révision du loyer :

Ne peut se faire que si trimestre et indice de référence sont mentionnés au contrat de location... ce qui n'est pas le cas, puisque, après recherches, un bail signé le 1°/07/2010 doit comporter comme trimestre le dernier connu à cette date et c'est le 1° trimestre, pas le 3° qui n'a été connu que le 14/10 par l'INSEE et le 16 par Le Particulier !
1° trim et indice 2010 = 117,81
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_52526/indice-de-reference-des-loyers-irl

De plus, la révision se fait à la date anniversaire du bail (voire à une autre mentionnée au contrat) mais ne se fait qu'1 fois/an, toujours à la même date.

Formule de révision du loyer :
Loyer actuel / ancien indice * nouvel indice = nouveau loyer.

Et, Depuis la loi ALUR (24/3/2014), la révision est soumise à restriction : ne peut se faire que sur 1 an au lieu de 5.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/lindexation-du-loyer-en-cours-de-bail/a5643
§ : « Que faire si l'on a oublié d'indexer le loyer ? »

Je ne suis pas sûre que ce droit à révision soit valable : erreur flagrante sur le trimestre et pas d'indice !!!


II) Charges : art. 23 de la loi du 6/7/1989

En location vide, les charges sont TOUJOURS au réel ET DOIVENT être JUSTIFIÉES lors de la demande du paiement.
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_52526/indice-de-reference-des-loyers-irl

voir liste des charges récupérables par le bailleur sur le locataire :
Décret n° 87-713 du 26/8/1987

=> Espaces verts : ce bailleur n'a PAS à vous demander une participation financière pour quelque chose qui ne concerne pas votre contrat de location.
=> Électricité extérieure : c'est déjà compris dans les charges de copropriété ! De plus, a revente d'électricité est INTERDITE (seulement tolérée pour les locations meublées).
=> Adoucisseur d'eau : l'entretien est à la charge du locataire.
=> Eau : une partie est comprise dans les charges communes. Mais en vide, vous devez avoir votre propre compteur et votre propre abonnement (il faut relever les compteurs en début et en fin de location).
=> TEOM : se paye - quand on y est assujetti - sur justificatifs, au prorata du temps d'occupation (pour les années d'entrée et de départ) et sans les frais de gestion : demandez les justificatifs pour vérifier si le montant de la TEOM a bien été supprimé.
Mais puisque vous payez la redevance incitative, vous n'avez plus, depuis, à payer la TEOM.
http://www.ccac.fr/La-CCAC/Services-et-competences/Les-dechets/La-Redevance-Incitative-d-enlevement-des-ordures-menageres-RIEOM

Voilà ! Je crois avoir abordé tous les problèmes. A vous de faire un courrier R+AR à votre bailleur pour mettre les choses au clair et conformes à la loi.

=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

Le forum reste à votre disposition pour d'autres éventuelles questions.
Et également, vous pouvez aider pour le courrier par l'ADIL :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


CDT.

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