Dettes/charges (?) état des finances de la copropriété

Question

Bonjour,

Je dois signer un compromis pour un appartement de type de deux pièces la semaine prochaine.
L'agent immobilier n'a pas pu m'expliquer deux points :

- Point 1 : Quotepart pour les lots objets de la mutation :
    - Budget Previsionnel 
  Exercice (N-1) | Quote-part appelée : 2032.63 € | Quote-part réelle : 3813.73 €
  Exercice (N-2) | Quote-part appelée : 2011.23 € | Quote-part réelle : 2922.29 €
    - Depenses hors budget
  Exercice (N-1) | Quote-part appelée : 0 € | Quote-part réelle : 0 €
  Exercice (N-2) | Quote-part appelée : 37.78 € | Quote-part réelle : 38.94 €


- Point 2 : Etat global des impayés de charges au sein de la copropriété :
Existence d'un impayé : oui --> 19915.10 €
Etat des copropriétaires débiteurs arrêté au 07/07/2017 :
(Corpropriété : 25 propriétaires sur 38 lots au total il me semble et il y a 151 lots
38 lots type apparts
37 type cave
38 type sechoir
37 type parking
1 lot type cellier
).
Le détails indique que les personnes sont entre 340 et 2421 € de débit. Les 2421 € de débit concerne la personne à qui j'achète le bien).
Pour être plus précis : l'agent immobilier m'a dis que ce document permettait de me protéger et d'avoir "les conteurs à 0 pour moi en tant que nouveau propriétaire", il m'a aussi dis que comme l'année était en cours, cela était normal d'avoir des impayés. Je ne suis pas expert, mais ça me semble... pour le moins bizard.

S'il vous plait, est ce que quelqu'un pourrait m'aider à y voir plus clair ?

Un lien ou quelques pistes seraient les bienvenue.

Merci d'avance !!

andre78fr · Answer

C'est pas de bon augure sur la gestion de la copropriété ces chiffres.

Le budget est très largement sous-estimé, la moitié des dépenses réelles l'année dernière, les deux tiers il y a 2 ans... le résultat c'est une régularisation importante au moment de l'approbation des comptes... 

Si c'est la même chose cette année, ça sera pour votre pomme et l'agent immobilier raconte n'importe quoi ; ces chiffres sont ceux des précédents exercices et à la date de la clôture (en général le 31/12).

Il faudrait connaître le budget total pour évaluer l'importance des 20 k€ d'impayés mais pour 38 lots principaux, ce n'est pas forcément énorme.

Il faudrait surtout obtenir les annexes, en particulier annexe 2 et annexe 3 et comprendre d'où vient un tel écart entre budget et réalisé.

Fidour2 · Answer

Bonjour 
Syndic à remplacer  à la prochaine  occasion car très nul
 Le mandat d'un syndic est de 1 à 3 ans , et un an est toujours préférable

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

il peut effectivement y avoir une grande majorité d'impayés si l'état daté a lieu juste après l'appel des charges et que celles ci ne sont pas encore payées 
La date de l'état daté n'intervient pas sur les impayés, car ce sont ceux (devraient être ceux...) indiqués pour le dernier exercice approuvé. Donc indépendant de la date, sinon la chose est incompréhensible et ne veut rien dire comme expliqué par kasom. Mais dans ce dernier cas, le syndic a mal rempli. Il n’empêche qu'il y a des dettes et pour savoir si cela dure, il faudrait récupérer les annexes 1 des 3 dernières années...
C'est la même procédure que pour l’immatriculation.

Je rejoins André : le budget gestion courante est sous évalué tous les ans et donc risque pour vous lors de la prochaine approbation.
Il faut aussi se poser la question du paiement de l'eau privative....

Point positif pour le syndicat : votre achat va réduire les créances du syndicat puisque la dette du vendeur sera prise sur le profit de la vente.

MonPremierAchat · Answer

Bonjour,

Je vous remercie pour vos réponses.

Le billant est le suivant, 

- En ce qui concerne les dettes de la copro, ceci etait du au "décalage de payements", sauf pour quelques personnes qui en étaient à 2000 € de dettes. Dans le cadre d'une ventre, le notaire conserve le prix de recouvrement des impayés (uniquement sur le bien en cours de vente biensur) sur l'achat du bien.
- En ce qui concerne le delta entre les charges prévisionnelles et les charges réelles, l'explication est bien que les charges sont explosées et qu'il y aura une phase de remise à zero des comptes. Ce qui explique que l'agent n'ai pas pu me répondre au moment de la signature et aussi qu'il n'ai pas pu m'envoyer le compromis de vente avant jour de signature.

Poisson92100 · Answer

l'agent est un baratineur qui n'y connais rien

1) dettes en cours :
Il faut comparer ave le budget de la copro (c'est quoi le budget total de la copro ?) pour voir si c'est excessif ou pas mais si vous avez tout ces lots cela ne doit pas être dramatique

Par contre que les charges explosent par rapport au budget chaque année c'est inquiétant
- parce que cela pose des pb de trésorie
- parce que le solde 2017 (en 2018) sera à vos frais

questions
- 2016 a t-il été approuvé et payé par le vendeur ?
- les PV d'AG indique t-il des PROCEDURES contre des mauvais payeurs ?
- quels sont les appel de fond voté pour votre lot pour 2017 (histoire de savoir si le budget est à peut près ok ou si vous aller vous faire encore avoir en 2018
- a quoi correspondent les dépenses N-1 et N-2 qi ont explosés ? Du prviatif comme les conso d'eau ou du commun ?

Dettes/charges (?) état des finances de la copropriété

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