Fin de bail et régularisation charge eau sur 64 mois

Question

Bonjour à toutes et tous , 

Bien qu'ayant effectuer des recherches quand a mon problème je reste dans le flou total , j'espère avoir auprès du forum et des experts,  les informations rechercher. 

A la date du 1 décembre 2011 j'ai signer un bail en location vide auprès d'une sci pour une durée de 6 ans , le logement été un appartement loué vide dans un ancien immeuble divisé en 4 appartement.

Ayant été bénéficiaire d'un logement hlm , mon préavis de depart  quand a cet appartement  à été respecter   ( clé restituer le dimanche 2 avril 2017 ) l'état  des lieu de sortie mentionnais RAS.

Le lendemain je reçoit un émail du propriétaire m'indiquant  qu'il travaille sur mon décompte,  premièrement il m'annonce qu'il  ne considérera pas les augmentations de l'indice irl  ( loyer augmenter  une seul fois en 2013) .

Deuxièmement il m'indique que l'index eau ( compteur  général  pour le propriétaire et sous compteur pour nous ) a mon entrée en 2011 été de 232m3 et à ma sortie  762m3 soit une consommation de 530m3 sur 64 mois de présence. 

Je cite  : Votre consommation s'établit à 530m3 x 5.16€ ( coût du m3) = 2734,80€tt , vous avez verser 64 x 30€ = 1920€ de provisions sur l'eau  , l'excédent de consommation est donc de 2734,80€ - 1920€ = 814,80€ , nous vous proposons  de garder votre dépôt de garantie  de 550€ pour solde de tout compte et ne vous demandons aucun supplément. 

Ma question est donc : en 64 mois de location le propriétaire n'ayant jamais régulariser les charges eau au moins une fois par an mais au bout de 64 mois  , puis je donc bénéficier de la loi alur et ainsi régulariser sur 36 mois et non 64?

Enfin  , si régularisation des charges  eau  sur 36 mois , le propriétaire dois il tout de même prendre en compte les provisions sur charge eau que je lui ai verser sur 64 mois , soit 1920€ , ou alors prendre en compte uniquement les provisions que je lui ai payer sur 36 mois?

Vous remerciant par avance de l'attention que vous porterez à mà demande  , merci bien , fany

feloxe · Answer

Sauf que la loi ne lui permet que de régulariser sur 3 ans si il ne l'a pas fait annuellement.
Aprés 5,16€/M3 cela me parait très cher

Fany628 · Answer

Bonjour feloxe et merci de la réponse, 

Donc cela st bien sûr 36 mois et non 64 , cependant si recalcul sur 36 mois,  est ce que mes provisions verser sur 64 mois sont à prendre en compte ou alors doit il également prendre en compte mes provision verser uniquement sur 36 mois?

Pour ce qui est de l'augmentation du loyer quand a l'indice irl,  si je ne dis pas de bêtise,  il avais jusqu'au 27 mars de cette année pour le faire non?

Merci bien

Valenchantée · Answer

Bonjour,

L'augmentation de loyer, de toute façon, c'est trop tard ... donc c'est bien gentil de vous présenter ça comme un "cadeau" mais il n'avait qu'à s'y prendre plus tôt !

Vous auriez dû réclamer une régularisation depuis longtemps car celle-ci doit avoir lieu tous les ans.

Là, vous avez perdu vos provisions de charges si elles étaient supérieures à votre consommation car le délai de prescription s'adresse aussi bien au bailleur qu'au locataire. Donc, la régul se fera sur 36 mois, pas plus.

Et naturellement, il doit vous fournir les justificatifs, c'est à dire les factures + éventuellement le mode de répartition s'il y a plusieurs logements sur le compteur d'eau.

Vous devez pouvoir comprendre son calcul à partir des justificatifs et voir apparaître aussi votre consommation réelle.

Cdlt

Fany628 · Answer

Bonjour valenchantée ,

Merci bien également pour votre réponse. 

Quand vous dites que mes provisions sur charges séront perdu si celle ci s'avère supérieur  à ma consommation,  ce sont les provisions sur 64 mois qui s'avéreront perdu ou le différentiel en mois sur la presciption de 36 mois? 

Veuillez m'excuser  mais si je me retrouve avec une dette quand au charge lier à l'eau , c'est , me semble t il,  que mes provisions sur charge été justement inférieur à ma consommation? 

Encore merci , fany

marc · Answer

bonjour,   En moyenne sur la durée ça fait un peu plus de 8m3/mois, on ne connaît pas le nombre de personnes dans la location, mais c'est beaucoup par rapport à ce qu'on peut observer couramment.

Donc il va prendre 36 mois à 8,... m3   et faire la différence en plus ou en moins avec les provisions pour 36 mois.  Il est probable qu'il y ait du supplément à payer  avec 8m3 mensuel.

Il y a le prix du m3 qu'on peut voir sur facture ou demander au fournisseur d'eau, mais il y a pas mal de taxes, et la participation à l'abonnement. il a une facture par rapport au compteur général uniquement.
Vous pouvez faire vous-même le calcul avec le prix du m3 qu'il vous donne, vous aurez au moins une petite idée.

Fany628 · Answer

Re merci à vous deux , feloxe et valenchantée! 

Je ne suis pas certaine d'avoir bien compris...

Le propriétaire doit donc me régulariser l'eau de façon triennale et non sur 64 mois? 

De son côté  , le propriétaire une fois le recalcul fais de son côté sur les 3 dernière années , il prend en déduction non pas les 64 mois ou j'ai payer les provisions sur eau mais bien les 36 dernier mois de paiement sur provision  (

Les 28 mois dont vous faites allusion  valenchantée sont pris en compte ou non par le propriétaire? ...car effectivement dans ce cas mon dépôt de garantie est récupérable  ☺

J'émet une petite remarque  , n'est  il pas au propriétaire de solder les régularisation annuellement de lui même,  même si le locataire n'en émet pas la demande? 

Bien à vous

djivi38 · Answer

bonjour,

également, voir ici :

https://www.laforet-lg.com/wp-content/uploads/2014/11/Nouveautes-en-matiere-de-recupe-ration-des-charges-locatives.pdf

Extrait :

3. Régularisation tardive : facilités de paiement pour le locataire :

La loi ALUR prévoit que « lorsque la régularisation de charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.»

                                       ^^^^^^^^^^^^^^^^

Ce qui veut dire que vous devez régler la régularisation des charges intégralement et en 1 seule fois pour la dernière année ET que vous pouvez demander un paiement par douzième (que le bailleur DOIT accepter) pour le total des régularisations des 2 années précédentes, puisque la demande de régularisation est tardive.
Et bien sûr, comme dit + haut, sur justificatifs.

CDT. 
 
« Débrouille-toi avec ton passé, qu'il soit simple ou composé, participe à ton présent pour qu'enfin ton futur soit plus que parfait ! »

djivi38 · Answer

re bonjour,

pour faire suite à la remarque de maylin27 sur la régularisation de la TEOM, 
lire ceci... surtout que le bail date d'avant la loi ALUR :

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) : 

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité. 

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 

2 façons pour un propriétaire de récupérer la TEOM sur le locataire : 

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. 

Cf. : https://www.pap.fr/patrimoine/impots-taxes/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants : 

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 
ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : voir :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

¤ À défaut de régularisation au moins annuelle, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. 

¤ En cas de régularisation, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées, pas l'année en cours.

ARRIÉRÉS de TEOM : 

La TEOM fait bien partie des taxes récupérables sur 3 ou 5 ans, selon que l’arriéré est constitué avant ou après le 27 mars 2014 : 
"Le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables prévoit en son paragraphe VIII. « - Impositions et redevances : 
Droit de bail. 
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. 
Taxe de balayage. » 
Ainsi, le propriétaire peut se faire rembourser, sur justificatif, le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire sur le fondement du décret précité. 

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. » 

Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire. 
Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » 

La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription. 

Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges : 

•	Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 : 

Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989). 

Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017. 
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé. 

•	Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 : 

Jusqu'au 27 mars 2017, le bailleur peut réclamer les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de 5 ans (article 2224 du code civil) à compter de la date d’exigibilité, de réclamation des charges. 
Le locataire bénéficie également de cette règle en cas de trop versé. >> 

Cdt.

Fin de bail et régularisation charge eau sur 64 mois

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