Renouvellement bail commercail, litige sur modifications
bailleurx
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bailleurx Messages postés 5447 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
bailleurx Messages postés 5447 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
Bonjour,
et mes meilleurs voeux a tous !!
L'ancien bail commercial qui me lie à une locataire commerçante est expiré depuis décembre 2015 (donc tacitement reconduit)
Apres multes report de date pour la signature d'un nouveau bail, j'ai reçu un mail du notaire m'invitant a venir signer (debut janvier 2017) un nouveau bail avec la commerçante
j'ai laissé la commercante faire l'etat des lieux a sa guise car j'ignore completement dans quel éta elle la recu, et le bail est silencieux a ce sujet...
lors du RV convenu, la commerçante a abordé la question des conditions dans lesquelles elle pourraient céder son bail, j'ai alors decouvert que je n'aurais aucun droit à proposer de nouvelles conditions au moment de la cession (il m'avait semblé que le bail disait le contraire mais je m'étais trompé...)
j'ai donc pensé que le nouveaux bail (a signer ce jour) devait d'ors et déjà contenir les conditions qui me semblaient raisonnablement justes, tenant compte que le bail en cours ne comporte
aucun dépôt de garantie
aucune participation a la TF
aucun garant du payement des loyers
et qu'il na jamais été appliqué de revalorisation du loyer hors regle INSEE depuis au moins 30 ans (je n'ai pas tous les antécédents je n'en suis propriétaire que depuis 15 ans) son montant est donc plutôt dans une fourchette assez basse au vu des critères de commercialité
la commerçante s'est vivement opposé à l'ajout des 2 seules conditions que je souhaitais modifier
- un depot de garantie (lors de la cession du bail)
et
- l'apport d'un garant solidaire solvable (si changement de locataire)
arguant que cela rendrait son fond de commerce invendable...
OK je concède que celà puisse effectivement présenter un léger handicap à la revente du fond de commerce (les petites communes rurales se meurent) mais ma demande me semble courante et légitime pour garantir ma propre pérennité e/ou celle de mes successeurs
nous sommes donc repartis sans signer
sur les conseils du notaire (un peu agacé) la commerçante doit m'adresser une demande de renouvellement du bail en courrier recommandé ou par acte d'huissier
je sais que je devrais y répondre sous 3 mois en y indiquant mes souhaits (a negocier) => puis tribunal si désaccord
mais qu'en pensez vous ?
auriez vous des suggestions pour trouver un compromis acceptable ?
merci de votre contribution
Cdt Cdt
et mes meilleurs voeux a tous !!
L'ancien bail commercial qui me lie à une locataire commerçante est expiré depuis décembre 2015 (donc tacitement reconduit)
Apres multes report de date pour la signature d'un nouveau bail, j'ai reçu un mail du notaire m'invitant a venir signer (debut janvier 2017) un nouveau bail avec la commerçante
j'ai laissé la commercante faire l'etat des lieux a sa guise car j'ignore completement dans quel éta elle la recu, et le bail est silencieux a ce sujet...
lors du RV convenu, la commerçante a abordé la question des conditions dans lesquelles elle pourraient céder son bail, j'ai alors decouvert que je n'aurais aucun droit à proposer de nouvelles conditions au moment de la cession (il m'avait semblé que le bail disait le contraire mais je m'étais trompé...)
j'ai donc pensé que le nouveaux bail (a signer ce jour) devait d'ors et déjà contenir les conditions qui me semblaient raisonnablement justes, tenant compte que le bail en cours ne comporte
aucun dépôt de garantie
aucune participation a la TF
aucun garant du payement des loyers
et qu'il na jamais été appliqué de revalorisation du loyer hors regle INSEE depuis au moins 30 ans (je n'ai pas tous les antécédents je n'en suis propriétaire que depuis 15 ans) son montant est donc plutôt dans une fourchette assez basse au vu des critères de commercialité
la commerçante s'est vivement opposé à l'ajout des 2 seules conditions que je souhaitais modifier
- un depot de garantie (lors de la cession du bail)
et
- l'apport d'un garant solidaire solvable (si changement de locataire)
arguant que cela rendrait son fond de commerce invendable...
OK je concède que celà puisse effectivement présenter un léger handicap à la revente du fond de commerce (les petites communes rurales se meurent) mais ma demande me semble courante et légitime pour garantir ma propre pérennité e/ou celle de mes successeurs
nous sommes donc repartis sans signer
sur les conseils du notaire (un peu agacé) la commerçante doit m'adresser une demande de renouvellement du bail en courrier recommandé ou par acte d'huissier
je sais que je devrais y répondre sous 3 mois en y indiquant mes souhaits (a negocier) => puis tribunal si désaccord
mais qu'en pensez vous ?
auriez vous des suggestions pour trouver un compromis acceptable ?
merci de votre contribution
Cdt Cdt
3 réponses
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hello,
pouvez vous venir en aide a bailleurx, ancienne contributrice car le commercial n'est pas mon domaine.
Merci pour elle et a vous.
Cordialement
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Bonjour,
Je n'y connais pas grand chose en matière de baux, mais le fait que ce bail commercial a été reconduit (sans signature) en 2015, il ne peut être modifié aujourd'hui.
D'éventuelles modifications doivent êtres proposées avant la date anniversaire de reconduction, pas après. -
Bonsoir
que vous dire ?
Il est vivement conseiller de se faire assister d'un professionnel (administrateur de bien spécialisé ou avocat spécialisé) pour un renouvellement qui une fois signé vous engage irrévocablement pendant 9 ans (sauf accord amiable ultérieur)- je vous trouve donc plus que léger dans votre facon de faire ou peut intéressé financièrement. Bail chez le notaire du commerçant ? jamais vu cela- c'es tjs au frais du preneur mais le bailleur impose son notaire et ses conditions !
chaque partie peut une fois le bail "expiré" (et tacitement prorogé) engagé des démarches pour le renouvellement
Passé 12 ans la référence au loyer antérieur disparaît et le loyer est "déplafonnable (face à un locataire négligent c'est une bonne stratégie !)
En cas de desaccord sur le nouveau montant il y a la case commission de conciliation avant le tribunal
En cas de cession vous ne pouvez vous opposer à la reprise par l'acheteur du fond de commerce- vous avez juste un droit prioritaire sur le produit de la vente en cas de dette locatives
Votre accord (que vous monnaierez bien sur) n'est requis que si
- c'est une cession de bail et que cela avait été interdit dans le bail
-il y a sous loc interdite dans le bail
- le repreneur veut déspécialiser partiellement ou totalement-
bonjour poisson
et merci de votre reponse
vous ditesle bailleur impose son notaire et ses conditions
je me fiche du notaire, (vous savez dans mon bled ils sont pas nombreux), mais par contre c'est justement la modification des conditions au moment du renouvellement qui m'interresse...
auriez vous quelques conseils a ce sujet precis SVP
merci
Cdt- C'est à vous de négocier un accord avec le commerçant avant de faire intervenir un notaire qui n'a pas d'autre rôle que de mettre par écrit votre accord
1) Passé 12 ans la référence au loyer antérieur disparaît et le loyer est "déplafonnable (face à un locataire négligent c'est une bonne stratégie !)
2) pas de possibilité d'imposer le depot de garantie et encore moins l'apport d'un garant solidaire solvable (si changement de locataire)
Votre seul argument est qu'en cas de cession celui qui cède reste caution solidaire (a mettre dans le bail)jusqu'à fin des 9 ans en cours...donc c'est son intérêt de cédant d'obtenir du repreneur qu'il se porte caution perso...
Moi je me serais plutôt battu sur les charges...
questions : le nouveau bail prend il en compte les indexations triennales légales depuis 30 ans pour fixer le nouveau loyer ?
Le foncier c'est combien ?
Il y a des charges autres pour vous ?le bail est il "spécialisé" ? pour quelle activité ?
-
merci de votre reponse
vous ditesje vous trouve donc plus que léger dans votre facon de faire ou peut intéressé financièrement. <code>
Bail chez le notaire du commerçant ? jamais vu cela-</code>
oui vous me pardonnerez de ne pas être acharnée a tirer un profit énorme de mes biens, je vise plutôt la sérénité...
à l'origine c'était le notaire du propriétaire, la commerçante n'a pas changé... mais je trouve que c'est une brelle, alors moi j'en ai choisi un autre pour mes autres affairesVotre seul argument est qu'en cas de cession celui qui cède reste caution solidaire (a mettre dans le bail)jusqu'à fin des 9 ans en cours...donc c'est son intérêt de cédant d'obtenir du repreneur qu'il se porte caution perso...
il semble d'apres le notaire que depuis les nouvelles loi l'ancien locataire n'est garant du suivant que jusqu'à la fin de la période triennale en cours...
donc s'il vend au bout de 2ans 1/2 il ne sera garant que 6 moisle nouveau bail prend il en compte les indexations triennales légales depuis 30 ans pour fixer le nouveau loyer ?
oui nous sommes ainsi arrivé a environs 470€ de loyer par mois pour 70M2 de commerce dans une petite ville rurale
le loyer a semble t il toujours été indexé selon les modalités legales sur la base de l'ICC enfin ce que je peux certifier c’est que c'est le cas depuis que cette commerçante est en place soit en 1985 (de mémoire) j'ai une copie de son bail d'origine et celui ci a été refait tous les 9 ans par le même notaire ou ses successeurs
le problème se pose maintenant sur les modalités de transition entre l'ICC et l'ILC
lMoi je me serais plutôt battu sur les charges... Le foncier c'est combien ? Il y a des charges autres pour vous ?
il n'y a que le OM 120€ par an environs a sa charge
le foncier de tête environs 600€ et l’entretien du clos et du couvert sont a ma charges
elle a entièrement rénové l’intérieur a sa charge elle a aussi repeint sa devanture (d'une couleur que je trouve moche mais j'ai rien dit..)le bail est il "spécialisé" ? pour quelle activité ?
non c'est un bail tout commerce sauf mal odorant et je sais plus quoipas de possibilité d'imposer le depot de garantie et encore moins l'apport d'un garant solidaire solvable (si changement de locataire)
j'ai lu sur certain forum que dans certains cas les conditions des vieux baux pouvait être amenagées lors d'un renouvellement du bail commercial
si la loi change et reduit la durée de garantie par celui qui cède le bail,
et que
le bail dit aussi que le bailleur ne peut intervenir lors de la cession du bail
alors
il faut bien modifier le bail au moment de son renouvellement pour que le bailleur puisse avoir d'autres garanties... non ?
on ne peut pas nous obliger à laisser un local a un inconnu sans avoir de possibilités de faire pression sur lui pour le reglement des loyers, quand même ????
merci de votre attention
Cdt- l'ILC est obligatoire (et non optionnel) pour le renouvellement de bail depuis 2014
https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F20564
exact pour les 3 ans et non plus 9 and de caution du cédant
Laissez tomber le DG et la caution solidaire vous n'y arriverez pas !
essayez de passer en indexation annuelle voire de lui coller la TF complète..;mais honnêtement si c'est le genre d'endroit ou si elle donne congé personne ne relouera, vos moyens de négocier sont faibles !
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La législation juridique et financière évolue en permanence...