Renouvellement bail commercail, litige sur modifications
bailleurx
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maylin27
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12 janv. 2017 à 13:34
12 janv. 2017 à 13:34
hello,
pouvez vous venir en aide a bailleurx, ancienne contributrice car le commercial n'est pas mon domaine.
Merci pour elle et a vous.
Cordialement
pouvez vous venir en aide a bailleurx, ancienne contributrice car le commercial n'est pas mon domaine.
Merci pour elle et a vous.
Cordialement
Bonjour,
Je n'y connais pas grand chose en matière de baux, mais le fait que ce bail commercial a été reconduit (sans signature) en 2015, il ne peut être modifié aujourd'hui.
D'éventuelles modifications doivent êtres proposées avant la date anniversaire de reconduction, pas après.
Je n'y connais pas grand chose en matière de baux, mais le fait que ce bail commercial a été reconduit (sans signature) en 2015, il ne peut être modifié aujourd'hui.
D'éventuelles modifications doivent êtres proposées avant la date anniversaire de reconduction, pas après.
bailleurx
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12 janv. 2017 à 13:52
12 janv. 2017 à 13:52
ha non c'est pas ca
je m'excuse mais vous avez au moins raison sur un point : la première phrase de votre réponse jusqu'à la virgule ;-)
merci quand même d'avoir essayé
je m'excuse mais vous avez au moins raison sur un point : la première phrase de votre réponse jusqu'à la virgule ;-)
merci quand même d'avoir essayé
Marley
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bailleurx
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27 septembre 2019
12 janv. 2017 à 14:02
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Ben voilà, ça confirme.
bailleurx
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27 septembre 2019
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12 janv. 2017 à 13:55
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la locataire veut aller chez un notaire signer un nouveau bail c'est dans ce cadre là que se pose ma question
si je ne signe pas nous pourrons passer le délais des 12 ans... ce qui ne serait pas dans son interret
si je ne signe pas nous pourrons passer le délais des 12 ans... ce qui ne serait pas dans son interret
Poisson92100
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12 janv. 2017 à 22:41
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Bonsoir
que vous dire ?
Il est vivement conseiller de se faire assister d'un professionnel (administrateur de bien spécialisé ou avocat spécialisé) pour un renouvellement qui une fois signé vous engage irrévocablement pendant 9 ans (sauf accord amiable ultérieur)- je vous trouve donc plus que léger dans votre facon de faire ou peut intéressé financièrement. Bail chez le notaire du commerçant ? jamais vu cela- c'es tjs au frais du preneur mais le bailleur impose son notaire et ses conditions !
chaque partie peut une fois le bail "expiré" (et tacitement prorogé) engagé des démarches pour le renouvellement
Passé 12 ans la référence au loyer antérieur disparaît et le loyer est "déplafonnable (face à un locataire négligent c'est une bonne stratégie !)
En cas de desaccord sur le nouveau montant il y a la case commission de conciliation avant le tribunal
En cas de cession vous ne pouvez vous opposer à la reprise par l'acheteur du fond de commerce- vous avez juste un droit prioritaire sur le produit de la vente en cas de dette locatives
Votre accord (que vous monnaierez bien sur) n'est requis que si
- c'est une cession de bail et que cela avait été interdit dans le bail
-il y a sous loc interdite dans le bail
- le repreneur veut déspécialiser partiellement ou totalement
que vous dire ?
Il est vivement conseiller de se faire assister d'un professionnel (administrateur de bien spécialisé ou avocat spécialisé) pour un renouvellement qui une fois signé vous engage irrévocablement pendant 9 ans (sauf accord amiable ultérieur)- je vous trouve donc plus que léger dans votre facon de faire ou peut intéressé financièrement. Bail chez le notaire du commerçant ? jamais vu cela- c'es tjs au frais du preneur mais le bailleur impose son notaire et ses conditions !
chaque partie peut une fois le bail "expiré" (et tacitement prorogé) engagé des démarches pour le renouvellement
Passé 12 ans la référence au loyer antérieur disparaît et le loyer est "déplafonnable (face à un locataire négligent c'est une bonne stratégie !)
En cas de desaccord sur le nouveau montant il y a la case commission de conciliation avant le tribunal
En cas de cession vous ne pouvez vous opposer à la reprise par l'acheteur du fond de commerce- vous avez juste un droit prioritaire sur le produit de la vente en cas de dette locatives
Votre accord (que vous monnaierez bien sur) n'est requis que si
- c'est une cession de bail et que cela avait été interdit dans le bail
-il y a sous loc interdite dans le bail
- le repreneur veut déspécialiser partiellement ou totalement
bailleurx
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13 janv. 2017 à 15:23
13 janv. 2017 à 15:23
bonjour poisson
et merci de votre reponse
vous dites
je me fiche du notaire, (vous savez dans mon bled ils sont pas nombreux), mais par contre c'est justement la modification des conditions au moment du renouvellement qui m'interresse...
auriez vous quelques conseils a ce sujet precis SVP
merci
Cdt
et merci de votre reponse
vous dites
le bailleur impose son notaire et ses conditions
je me fiche du notaire, (vous savez dans mon bled ils sont pas nombreux), mais par contre c'est justement la modification des conditions au moment du renouvellement qui m'interresse...
auriez vous quelques conseils a ce sujet precis SVP
merci
Cdt
Poisson92100
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bailleurx
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Modifié par Poisson92100 le 13/01/2017 à 16:01
Modifié par Poisson92100 le 13/01/2017 à 16:01
C'est à vous de négocier un accord avec le commerçant avant de faire intervenir un notaire qui n'a pas d'autre rôle que de mettre par écrit votre accord
1) Passé 12 ans la référence au loyer antérieur disparaît et le loyer est "déplafonnable (face à un locataire négligent c'est une bonne stratégie !)
2) pas de possibilité d'imposer le depot de garantie et encore moins l'apport d'un garant solidaire solvable (si changement de locataire)
Votre seul argument est qu'en cas de cession celui qui cède reste caution solidaire (a mettre dans le bail)jusqu'à fin des 9 ans en cours...donc c'est son intérêt de cédant d'obtenir du repreneur qu'il se porte caution perso...
Moi je me serais plutôt battu sur les charges...
questions : le nouveau bail prend il en compte les indexations triennales légales depuis 30 ans pour fixer le nouveau loyer ?
Le foncier c'est combien ?
Il y a des charges autres pour vous ?le bail est il "spécialisé" ? pour quelle activité ?
1) Passé 12 ans la référence au loyer antérieur disparaît et le loyer est "déplafonnable (face à un locataire négligent c'est une bonne stratégie !)
2) pas de possibilité d'imposer le depot de garantie et encore moins l'apport d'un garant solidaire solvable (si changement de locataire)
Votre seul argument est qu'en cas de cession celui qui cède reste caution solidaire (a mettre dans le bail)jusqu'à fin des 9 ans en cours...donc c'est son intérêt de cédant d'obtenir du repreneur qu'il se porte caution perso...
Moi je me serais plutôt battu sur les charges...
questions : le nouveau bail prend il en compte les indexations triennales légales depuis 30 ans pour fixer le nouveau loyer ?
Le foncier c'est combien ?
Il y a des charges autres pour vous ?le bail est il "spécialisé" ? pour quelle activité ?
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27 septembre 2019
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14 janv. 2017 à 01:03
14 janv. 2017 à 01:03
merci de votre reponse
vous dites
à l'origine c'était le notaire du propriétaire, la commerçante n'a pas changé... mais je trouve que c'est une brelle, alors moi j'en ai choisi un autre pour mes autres affaires
il semble d'apres le notaire que depuis les nouvelles loi l'ancien locataire n'est garant du suivant que jusqu'à la fin de la période triennale en cours...
donc s'il vend au bout de 2ans 1/2 il ne sera garant que 6 mois
oui nous sommes ainsi arrivé a environs 470€ de loyer par mois pour 70M2 de commerce dans une petite ville rurale
le loyer a semble t il toujours été indexé selon les modalités legales sur la base de l'ICC enfin ce que je peux certifier c’est que c'est le cas depuis que cette commerçante est en place soit en 1985 (de mémoire) j'ai une copie de son bail d'origine et celui ci a été refait tous les 9 ans par le même notaire ou ses successeurs
le problème se pose maintenant sur les modalités de transition entre l'ICC et l'ILC
l
il n'y a que le OM 120€ par an environs a sa charge
le foncier de tête environs 600€ et l’entretien du clos et du couvert sont a ma charges
elle a entièrement rénové l’intérieur a sa charge elle a aussi repeint sa devanture (d'une couleur que je trouve moche mais j'ai rien dit..)
non c'est un bail tout commerce sauf mal odorant et je sais plus quoi
j'ai lu sur certain forum que dans certains cas les conditions des vieux baux pouvait être amenagées lors d'un renouvellement du bail commercial
si la loi change et reduit la durée de garantie par celui qui cède le bail,
et que
le bail dit aussi que le bailleur ne peut intervenir lors de la cession du bail
alors
il faut bien modifier le bail au moment de son renouvellement pour que le bailleur puisse avoir d'autres garanties... non ?
on ne peut pas nous obliger à laisser un local a un inconnu sans avoir de possibilités de faire pression sur lui pour le reglement des loyers, quand même ????
merci de votre attention
Cdt
vous dites
je vous trouve donc plus que léger dans votre facon de faire ou peut intéressé financièrement. <code>Bail chez le notaire du commerçant ? jamais vu cela-</code>
oui vous me pardonnerez de ne pas être acharnée a tirer un profit énorme de mes biens, je vise plutôt la sérénité...
à l'origine c'était le notaire du propriétaire, la commerçante n'a pas changé... mais je trouve que c'est une brelle, alors moi j'en ai choisi un autre pour mes autres affaires
Votre seul argument est qu'en cas de cession celui qui cède reste caution solidaire (a mettre dans le bail)jusqu'à fin des 9 ans en cours...donc c'est son intérêt de cédant d'obtenir du repreneur qu'il se porte caution perso...
il semble d'apres le notaire que depuis les nouvelles loi l'ancien locataire n'est garant du suivant que jusqu'à la fin de la période triennale en cours...
donc s'il vend au bout de 2ans 1/2 il ne sera garant que 6 mois
le nouveau bail prend il en compte les indexations triennales légales depuis 30 ans pour fixer le nouveau loyer ?
oui nous sommes ainsi arrivé a environs 470€ de loyer par mois pour 70M2 de commerce dans une petite ville rurale
le loyer a semble t il toujours été indexé selon les modalités legales sur la base de l'ICC enfin ce que je peux certifier c’est que c'est le cas depuis que cette commerçante est en place soit en 1985 (de mémoire) j'ai une copie de son bail d'origine et celui ci a été refait tous les 9 ans par le même notaire ou ses successeurs
le problème se pose maintenant sur les modalités de transition entre l'ICC et l'ILC
l
Moi je me serais plutôt battu sur les charges... Le foncier c'est combien ? Il y a des charges autres pour vous ?
il n'y a que le OM 120€ par an environs a sa charge
le foncier de tête environs 600€ et l’entretien du clos et du couvert sont a ma charges
elle a entièrement rénové l’intérieur a sa charge elle a aussi repeint sa devanture (d'une couleur que je trouve moche mais j'ai rien dit..)
le bail est il "spécialisé" ? pour quelle activité ?
non c'est un bail tout commerce sauf mal odorant et je sais plus quoi
pas de possibilité d'imposer le depot de garantie et encore moins l'apport d'un garant solidaire solvable (si changement de locataire)
j'ai lu sur certain forum que dans certains cas les conditions des vieux baux pouvait être amenagées lors d'un renouvellement du bail commercial
si la loi change et reduit la durée de garantie par celui qui cède le bail,
et que
le bail dit aussi que le bailleur ne peut intervenir lors de la cession du bail
alors
il faut bien modifier le bail au moment de son renouvellement pour que le bailleur puisse avoir d'autres garanties... non ?
on ne peut pas nous obliger à laisser un local a un inconnu sans avoir de possibilités de faire pression sur lui pour le reglement des loyers, quand même ????
merci de votre attention
Cdt
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16 janv. 2017 à 10:30
16 janv. 2017 à 10:30
l'ILC est obligatoire (et non optionnel) pour le renouvellement de bail depuis 2014
https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F20564
exact pour les 3 ans et non plus 9 and de caution du cédant
Laissez tomber le DG et la caution solidaire vous n'y arriverez pas !
essayez de passer en indexation annuelle voire de lui coller la TF complète..;mais honnêtement si c'est le genre d'endroit ou si elle donne congé personne ne relouera, vos moyens de négocier sont faibles !
https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F20564
exact pour les 3 ans et non plus 9 and de caution du cédant
Laissez tomber le DG et la caution solidaire vous n'y arriverez pas !
essayez de passer en indexation annuelle voire de lui coller la TF complète..;mais honnêtement si c'est le genre d'endroit ou si elle donne congé personne ne relouera, vos moyens de négocier sont faibles !
bailleurx
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27 septembre 2019
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18 janv. 2017 à 11:11
18 janv. 2017 à 11:11
bonjour
merci de votre réponse
donc en gros selon vous on ne pourrait rien changer
a part demander plus d'argent...
je reste ouverte a de nouvelles réponses plus dans le sens de la sécurité que du gains...
cordialement
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je reste ouverte a de nouvelles réponses plus dans le sens de la sécurité que du gains...
cordialement
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