Optimiser la rentabilité

Bonjour,

Je n’y connais pas grand chose en fiscalité et j’ai besoin d'aide. Je suis propriétaire et loue 3 appartements.

- 1 F3 non meublé (sous une SCI) sous le régime réel (car j’avais fait pas mal de travaux). Loyer : 520 EUR (Hors Charges)
- 1 studio meublé (en mon nom) sous le régime micro BIC (car j’avais fait très peu de travaux). Loyer : 350 EUR (Hors Charges)
- 1 studio meublé que je viens d’acheter (j’ai fait beaucoup de travaux). Loyer : 350 EUR (Hors Charges)

Ces dernières années, j’ai pu déduire les travaux du F3 pour payer moins d’impôts. Toutefois l’année prochaine je vais surement devoir passer la SCI en Micro foncier car j’ai pas fait suffisamment de travaux récemment. Le micro foncier semble donc plus intéressant désormais pour ma SCI car je pourrais bénéficier de l'abattement forfaitaire de 30%.

Concernant mon premier studio, je pense rester en micro BIC étant donné que j’ai aucun travaux à déduire et ca me permettrait de bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50%.

Pour le dernier studio (celui que je viens d’acheter), j’aimerais connaitre la meilleure solution pour payer le moins d’impôt possible... J’avais pensé créer une deuxième SCI juste pour ce studio et la mettre sous le régime réel pour pouvoir déduire les travaux et amortissements des impôts. Toutefois j’ai lu sur internet que dans ce cas, ma SCI serait soumise à l’impôt sur les sociétés et je devrais également payer la TVA sur les loyers, etc… je pense donc que cette solution ne serait pas forcément la meilleure…

Est-ce que vous savez comment je peux faire pour optimiser la rentabilité de ces 3 appartements en payant le moins d’impôt possible ?

Merci par avance pour votre aide !