litige après états de lieux de sortie Résolu

Question

Après 3 ans de location, j'ai rompu mon bail pour me rapprocher de mon lieu de travail mes horaires ayant changé. J'ai convenu avec mon bailleur d'une date pour effectuer l'état des lieux de sortie?  Celui s'est très bien passé et il a été indiqué sur le document résultant de cette rencontre la mention "RAS "?
 J'ai signé le document et  le propriétaire a fait de même sans y mentionner  aucune réserve. 15 jours après mon départ, à l'installation  des nouveaux locataires, le propriétaire me contacte pour m'indiquer que plusieurs embrasures de porte sont dégradées et me demande de régler la facture de ses prétendus dégâts en m'envoyant le devis des réparations? 
Que dois je faire? Un EDL contradictoire signé par les deux parties, contenant la mention "RAS ", sans aucune  constatation négative en comparaison de l'EDL d' entrée dans le logement, peut-il être remis en cause de façon unilatérale par le bailleur?

mamaxvill · Answer

Bonjour, 

Il n'y a même pas de question à se poser ...

Si le document est signé par les deux parties et qu'il ne contient aucune réserve le loueur n'a aucune possibilité juridique de se retourner contre vous ... 

Si il insiste faites lui comprendre que devant un juge ses chances sont nulles de gagner et il se rétractera surement ... Si tel n'était pas le cas engagez une procédure  et vous êtes certaine de gagner.

Cordialement

djivi38 · Answer

Bonjour,

"Un EDL contradictoire signé par les deux parties, contenant la mention "RAS ", sans aucune constatation négative en comparaison de l'EDL d' entrée dans le logement, peut-il être remis en cause de façon unilatérale par le bailleur?"

Clairement NON.

Votre DG doit vous être restitué dans le mois suivant la remise des clés.
Si non restitution dans le mois suivant la restitution des clés, vous ferez un courrier RAR le mettant en demeure de vous restituer votre DG intégral, sous peine de confier le litige au juge de proximité.

Petit topo sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent appelé - à tort - "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989,

- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire : 

• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques; 

• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG. 
Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs permet au locataire de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant). 
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.

=> En cas de litiges portant sur le montant ou le remboursement du DG, les deux parties peuvent porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, avant d'engager une action en justice.

- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges. 

- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir par tribunal 10% du DG par mois de retard commencé (+ des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.

- Accompagnez toujours vos courriers RAR d’une lettre simple en suivi, ainsi, même si le RAR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos informations/demandes. Quand/si le RAR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/

(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

CDT.

Litige après états de lieux de sortie

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