Succession/ usufruit/nue-propietaire

Bonjour,

Ma maman à 82 ans, elle est usufruitière d'un petit logement qui a été évalué il y a longtemps à 85000 euros au décès de mon père.
Je souhaiterai le jour ou elle décédera en être propriétaire, pour qu'il reste dans la famille. Ce bien est loué.
J'ai un frère sous Tutelle.
J'ai pris rendez-vous en présence de ma maman chez deux Notaires. Aucun ne m'a établi le même calcul. 16500 euros de différence !!! C'est énorme, avec leur honoraires inclus.
Quand j'ai posé la question si c'était plus avantageux pour moi d'attendre le décès de ma mère aucun ne m'a paru franc. Sauf la pleine propriété éventuelle et une attente futur ayant un frère sous Tutelle. ..
Pour vous qui prenez connaissance de mon histoire, d'après vous, à combien s'évaluerai la part de chacun sans les frais de notaire ?
D'après les informations que j'ai pu lire sur le tableau usufruit et nue propriétaire, mon calcul se rapproche de l'un d'entre eux mais avec une différence qui est de 1500 euros au moins "chers".
Qu'en pensez-vous ? Dois-je continuer à voir d'autres Notaires pour que le calcul se rapproche du plus cohérent ?

Merci de vôtre réponse, bonne journée, cordialement.