Aide sur projet de donation

Bonjour,

J'aurais souhaité avoir vos avis éclairés sur une problématique de donation.

Au décès de notre père, notre mère a opté pour 1/4 en pleine propriété + 3/4 en usufruit, avec mon frère, nous avons donc la nu-propriété sur les 3/4.
Notre père nous avait donné antérieurement la nue-propriété de 3 appartements en location issu d'un héritage familial. A son décès, l'usufruit a basculé sur notre mère.

Aujourd'hui, notre mère trouve la maison familiale trop grande pour elle et souhaite acheter un appartement plus petit. Mon frère souhaiterait reprendre la maison pour en faire sa résidence principale. Ma mère possède donc sur cette maison 1/2 + 1/8 (soit 5/8) + 3/8 en usufruit.

1er question : si ma mère décide de faire une donation a mon frère de la maison, les 3/8 en usufruit sont t'il valorisés dans le montant ou simplement abandonner ?

2eme question : pour ne pas "contraindre" notre mère a me faire une donation équivalente, est il possible que mon frère me cède sa part sur la nue-propriété des 3 appartements en compensation.

3eme question : Si l'equilibrage avec la nu-propriété est possible, est ce le montant complet du bien qui est en prendre en compte ou juste la part en nu-propriété (60% dans notre cas) ?

D'avance merci pour votre aide car j'ai eu du mal a trouver des réponses en navigant a droite/gauche. Avant d'aller voir le notaire pour discuter, je préfère avoir les idées un peu plus claire.