Vente bien en indivision sans unanimité

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syalemni Messages postés 2 Statut Membre -
condorcet Messages postés 42010 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention - 8 juil. 2016 à 18:26

Bonjour, nous possédions à 7 un bien en indivision depuis 1995. En 2011 , 1 indivisaire a cédé ses parts à 2 autres à part égale. Nous sommes donc maintenant 6 avec 2 ayant 1 part 1/2 chacun. Nous souhaitons vendre ce bien (5,5 parts 1/2 sur 7) seule l'indivisaire possedant 1 part 1/2 fait obstacle à cette vente dans laquelle nous avons un acquéreur identifié. Suite à une jurisprudence de 2014 il semblerait qu'il suffise d'une majorité des 2/3 et plus l'unanimité. Mais un notaire nous dit que seul le tribunal de grande instance décidera d'une vente aux enchères s'il y a désaccord sur cette vente. Est ce exacte que la seule solution est une vente aux enchères malgré un acquéreur et une majorité des 2/3 ? Merci de nous apporter un éclaircissement sur ce point.

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5 réponses

Réponse 1 / 5

condorcet Messages postés 42010 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 18 328

Suite à une jurisprudence de 2014 il semblerait qu'il suffise d'une majorité des 2/3 et plus l'unanimité.
Non.
Cette majorité des 2/3 concerne la gestion de l'indivision et non la vente des biens indivis contre la volonté d'un tiers s'opposant aux 2 autres tiers .
Le 49-3 ne s'applique pas !

Est ce exacte que la seule solution est une vente aux enchères malgré un acquéreur et une majorité des 2/3 ?
Tout à fait exact.
L'on ne peut que vendre SES droits et non ceux des autres contre leur gré.

Mais comme un indivision n'a pas pour vocation de s'éterniser et qu'un seul indivisaire peut vouloir la quitter par un partage ou une cession de ses droits indivis, le tribunal saisi du litige peut ordonner ce partage et, s'il n'est pas matériellement possible de procéder au partage, la vente par adjudication aux enchères publiques demeure le seul moyen de conclure.

Réponse 5 / 5

syalmeni

Merci pour votre réponse mais à quoi sert la loi de 2009 autorisant la vente avec la majorité et non plus l'unanimité ? Quelles indivisions sont concernées et pour quelles actions ? Le notaire n'est pas chaud pour faire cette procédure, il nous conseille d'aller voir un avocat de l'immobilier et que de toute façon c'est le tribunal qui décidera alors pourquoi toutes ses démarches ? Ne peut on saisir directement le tribunal de grande instance ? Pourquoi le TGI décide une vente aux enchères alors qu'il y a un acheteur et 2/3 des indivis en faveur de cette vente ? Nous ne comprenons pas . Si l'indivision datait de 2016 et que 2/3 des indivis voulaient vendre , la vente serait-elle possible ? Merci de vos précisions car cela fait durer les démarches depuis plus de 6 mois!..

condorcet Messages postés 42010 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 18 328

à quoi sert la loi de 2009 autorisant la vente avec la majorité et non plus l'unanimité ?
Pas tout à fait comme vous voulez la comprenez pour la faire coïncider à vos desiderata.
Pour l'essentiel ,cette règle des 2/3 concerne les décisions de gestion d'une indivision et, à l'extrême limite de vendre les biens meubles pour payer les dettes et charges de l'indivision
(copier-coller)
Décisions prises à la majorité des 2/3 des droits
>La majorité des 2/3 des droits indivis est requise pour les décisions suivantes :
effectuer des actes de gestion courante (conclusion ou renouvellement d'un bail d'habitation par exemple),
confier la gestion des biens qui sont dans l'indivision à un ou plusieurs indivisaires ou à une autre personne,
vendre des biens meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision (voiture, tableau, etc.).
Les décisions prises à la majorité des 2/3 doivent être communiquées aux autres indivisaires. À défaut, les décisions prises leur sont inopposables.

Et là se trouve la réponse.
(copier-coller)
Actes décidés à l'unanimité
L'unanimité est obligatoire pour les actes les plus importants concernant les biens indivis. Il s'agit en particulier des actes de disposition (vente, donation d'un bien immobilier).
Toutefois, la règle de l'unanimité peut ne pas s'appliquer dans les situations suivantes :
lorsque le refus d'un indivisaire met en péril l'intérêt commun, les autres indivisaires peuvent saisir le TGIpour demander l'autorisation de réaliser telle opération nécessaire,
à la demande d'un ou plusieurs indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits, le TGIpeut, sous certaines conditions, autoriser la vente d'un bien indivis,

Lorsqu'un indivisaire est hors d'état de manifester sa volonté (en raison d'une maladie par exemple), un autre indivisaire peut se faire habiliter pour le représenter.

À savoir : en cas de mésentente, tout héritier peut saisir le TGI pour faire nommer un mandataire judiciaire chargé d'administrer provisoirement la succession.
https://www.justice.fr/

Le notaire n'est pas chaud pour faire cette procédure,
Et pour cause !
Si vous ne le savez pas, lui le sait.

il nous conseille d'aller voir un avocat de l'immobilier
Ne peut on saisir directement le tribunal de grande instance ?
Evidemment puisqu'il faut en passer par la justice pour vendre en vue de faire cesser l'indivision.
Seul un avocat peut instrumenter.
Ce serait trop facile de se saisir des biens d'autrui pour les vendre si seule cette majorité des 2/3 exerçant sa dictature sur l'indivision, pouvait en décider sans un regard de l'institution judiciaire.

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