Récupérer mon apport de la maison

Bonjour,

J’ai connu ma femme en 1992, à cette époque j’avais de l’épargne, 150 000 frs.
En 1994, alors en concubinage, nous avons voulu acheter un appartement, elle n’avait pas de travail et pas d’apport, les banques ont refusé de prêter aux 2, j’ai emprunté seul et acheté seul l’appartement au prix de 360000 frs avec mon apport de 150 000 frs, acte notarié de propriété à mon unique nom.
En 1999 j’ai revendu l’appartement avec projet de construire, vendu 480 000frs, il me restait après remboursement des prêts, 300 000 frs.
Nous avons acheté en 2000 un terrain 192 000 frs + frais de notaire 18 000 frs, acte notarié au nom des 2 en indivision 50/50.
Nous avons fait construire une maison d’une valeur de 578 000 frs soit un projet total de 788 000 financé par mon apport de 300 000 frs et des prêts communs pour 488 000 frs.
Je n’ai pas fais de document de réemploi ni autre déclaration notariale, mais cet apport est facilement justifiable par le biais de la revente mon appartement.
Nous nous sommes mariés en 2001.
Nous avons entamés une procédure de divorce, ma femme réclame la moitié de la part de la maison estimée à 280 000 euros soit 140 000 euros. Nous n’avons plus de crédits dessus.
Est-ce que je peux envisager récuperer mon apport de 300 000 frs de l’époque ( 45 000 euros ) augmenté de la plus value ou de l’inflation de ces 15 dernieres années, soit 60 000 euros selon l’indice INSEE ?
Partant du principe qu’en passant par un agence on aurait environ 5% de frais d’agence minimum, soit 14 000 euros, il nous resterai 266 000 euros, si je récupère au minimum mes 45 000 € il resterai à partager 221 000 € soit 110 500 € chacun.
Est-ce que cette forme de calcul est bonne ?
Sinon je peux aussi calculer différement : les 300 000 frs que j’ai investi représentent 38% du budget total de 788 000 frs, est ce que je peux envisager récuperer 38% des 280 000 euros estimés soit 106 400 euros, resterai 159 600 euros à se partager soit 79800€.
Au final je partirai avec 186 200 € ( 106 400 + 79 800 ) et elle 79 800 €, peut-on calculer aussi comme ceci ?
Toutefois je voudrai conserver la maison et alors lui racheter sa part, est ce que je peux lui faire une proposition de rachat de 110 500€ selon mon 1er calcul, ai-je raison de déduire les éventuels frais d’agence pour estimer le net ?
Merci de votre aide.