Achat d'un appartement occupé. [Résolu]

cubitus37 4 Messages postés lundi 30 mai 2016Date d'inscription 23 octobre 2016 Dernière intervention - 30 mai 2016 à 18:04 - Dernière réponse : cubitus37 4 Messages postés lundi 30 mai 2016Date d'inscription 23 octobre 2016 Dernière intervention
- 31 mai 2016 à 12:09
Bonjour à tous,
Je compte faire une proposition d'achat pour un T3 loué actuellement.
Les locataires, très bons payeurs dixit l'agence, occupent ce T3 depuis 2008. le bail renouvelé arrive à échéance donc en 2017. Il semble que la loi Alur impose au propriétaire une reconduction pour 3 ans soit 2020 et les locataires souhaiteraient l'occuper jusqu'en 2021 (date de leur départ en retraite). Quelles sont les dispositions à prendre vis à vis des locataires et de l'agence gérante pour pouvoir le revendre sans contrainte en 2021 plutôt qu'en 2020 date de fin du bail.

Merci d'avance pour vos conseils.
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10 réponses

marmenard 2792 Messages postés dimanche 29 mars 2009Date d'inscription 5 juillet 2016 Dernière intervention - Modifié par marmenard le 30/05/2016 à 18:34
0
Merci
Bonjour
Acheter un appartement loué , est un très bon placement
Mais seulement si bon payeurs
Ils aimeraient y rester jusqu'en 2021 (date de leur départ en retraite).
Si vous l'achetez vous n'avez rien à faire .
Car un bail en vide se reconduit tous les 3 ans
De votre vendeur vous devrez récupérer le dépôt de garantie et l'EDL d'entrée
Une agence n'est que son intermédiaire en locatif
Quand vous désirerez revendre en 2021 faites le bien en avance et avec un huissier (Préavis de plus de 6 mois)
Et dès le préavis reçu ils pourront partir sans préavis les 6 derniers mois du bail
djivi38 18879 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - 30 mai 2016 à 19:14
Bonjour marmenard,

excusez-moi, mais j'ai un autre avis que le vôtre.
" Quand vous désirerez revendre en 2021 ..."
le bail (reconductible) des locataires actuels finissant en 2020 le propriétaire ne pourra donner congé pour vente 6 mois avant la date de fin de bail que en 2020 ou en 2023, mais pas en 2021.
En revanche, comme ces locataires veulent partir en 2021, ils donneront à ce moment-là leur préavis (de 3 mois ou 1 mois si zone tendue par exemple). Une fois le logement vide, en 2021 donc, le propriétaire aura tout loisir de revendre son logement.

Cdt.
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marmenard 2792 Messages postés dimanche 29 mars 2009Date d'inscription 5 juillet 2016 Dernière intervention - Modifié par marmenard le 30/05/2016 à 20:08
0
Merci
Vu et lu djivi38 attente d'une suite
Quand vous désirerez revendre en 2021 faites le bien en avance et avec un huissier (Préavis de plus de 6 mois) et proposition d'achat au locataire: votre prix
djivi38 18879 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - 30 mai 2016 à 21:20
Re bonjour,

"Vu et lu djivi38 attente d'une suite " : ???

"Quand vous désirerez revendre en 2021 etc. "
Je dois être un peu bornée ce soir..., mais je maintiens qu'un propriétaire ne peut donner congé à son locataire que pour la fin de son bail.
Or le bail de ce locataire se finit en 2017 et est reconductible jusqu'en 2020, voire 2023.
Si cubitus37 veut acheter ce logement en 2016 ou en 2017, comme il doit attendre un renouvellement de bail avant de pouvoir revendre, il ne pourra le faire qu'à partir de 2020 tout en attendant la fin du bail de 2023.
D'un autre côté les locataires veulent quitter ce logement en 2021 : ce qui libèrera le nouveau propriétaire de toute obligation, et de ce fait pourra vendre en 2021, comme il le souhaite aujourd'hui, dès qu'il aura reçu le préavis de ses locataires et que le logement sera libéré.
Tout le monde y trouve son compte :
- les locataires restent en place jusqu'à leur retraite en 2021,
- le nouveau propriétaire peut revendre son logement dès le départ de ses locataires en 2021, sans avoir à donner son préavis aux locataires et sans devoir attendre 2023, c'est à dire "sans contrainte" comme il le souhaite.

Cdt.
djivi38 18879 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention > djivi38 18879 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - 30 mai 2016 à 22:26
Re bonjour marmenard,

"Vu et lu djivi38 attente d'une suite " : ???

"Quand vous désirerez revendre en 2021 etc. "
Je dois être un peu bornée ce soir..., mais je maintiens qu'un propriétaire ne peut donner congé à son locataire que pour la fin de son bail.
Or le bail de ce locataire se finit en 2017 et est reconductible jusqu'en 2020, voire 2023.
Si cubitus37 veut acheter ce logement en 2016 ou en 2017, comme il doit attendre un renouvellement de bail avant de pouvoir revendre, il ne pourra le faire qu'à partir de 2020 tout en attendant la fin du bail de 2023.
D'un autre côté les locataires veulent quitter ce logement en 2021 : ce qui libèrera le nouveau propriétaire de toute obligation, et de ce fait pourra vendre en 2021, comme il le souhaite aujourd'hui, dès qu'il aura reçu le préavis de ses locataires et que le logement sera libéré.
Tout le monde y trouve son compte :
- les locataires restent en place jusqu'à leur retraite en 2021,
- le nouveau propriétaire peut revendre son logement dès le départ de ses locataires en 2021, sans avoir à donner son préavis aux locataires et sans devoir attendre 2023, c'est à dire "sans contrainte" comme il le souhaite.



Bonjour cubitus37,

Je reviens sur mon post, j'en avais oublié de répondre à vos questions !

"Quelles sont les dispositions à prendre vis à vis des locataires et de l'agence gérante pour pouvoir le revendre sans contrainte en 2021 plutôt qu'en 2020 date de fin du bail."

--> si mon raisonnement ci-dessus est bon, vis-à-vis de vos locataires : rien à faire si ce n'est attendre leur préavis en 2021. Comme vous l'a conseillé marmenard, récupérez auprès du vendeur l'EDL entrant et le DG du locataire (au moment de l'achat du logement).

--> vis-à-vis de l'agence : vous n'êtes pas tenu de continuer la gestion avec une agence. Si vous prenez un mandat de gestion, l'agence sera évidemment prévenue du préavis des locataires et vous trouvera un nouveau locataire... ce qui repoussera encore plus l'année de revente pour vous (au mieux 2024)... ou alors vous revendez en 2021 le logement "occupé" (par le nouveau locataire).

Cdt.
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sleepy00 12279 Messages postés mardi 31 juillet 2012Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - Modifié par sleepy00 le 30/05/2016 à 22:15
0
Merci
"Quelles sont les dispositions à prendre vis à vis des locataires et de l'agence gérante pour pouvoir le revendre sans contrainte en 2021 plutôt qu'en 2020 date de fin du bail. "

En vrai rien de compliqué
les locataires souhaite partir en 2021. ? et vous êtes d'accord avec ca
donc tout le monde est d'accord

Pour plus de sécurité pour tout le monde.
en 2018 vous leur proposerai de signer un nouveau bail annulant celui en cours
jusqu'en 2021.
Et vous donnerez congé 6 mois avant la fin en 2021.

si les locataires en 2018 ont changé d'avis et refusent de signer un nouveau bail jusqu'en 2021.

vous leur donnerez congé 6 mois avant la fin de leur bail actuel en 2020.
tant pis pour eux, si ils voulaient finalement rester jusqu'en 2021, vous leur aurez laissé la possibilité.
djivi38 18879 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - 30 mai 2016 à 22:56
Bonsoir,

"en 2018 vous leur proposerai de signer un nouveau bail annulant celui en cours
jusqu'en 2021
. "

Je suppose donc que si les 2 parties sont d'accord le bail peut être refait ? Parce que jusqu'à maintenant il me semblait qu'un bail courait tel quel jusqu'à ce que soit le propriétaire soit le locataire y mette fin par un préavis...

Ça impliquerait toutefois de changer le trimestre et l'indice de référence...

Cdt.
sleepy00 12279 Messages postés mardi 31 juillet 2012Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - 30 mai 2016 à 23:29
bah déja ca permettra de mettre a jour le nom du propriétaire
rien n'empeche de refaire un nouveau contrat si tout le monde est d'accord
djivi38 18879 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention > sleepy00 12279 Messages postés mardi 31 juillet 2012Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - 30 mai 2016 à 23:39
OK ! Merci.
Cdt ;-))
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cubitus37 4 Messages postés lundi 30 mai 2016Date d'inscription 23 octobre 2016 Dernière intervention - 31 mai 2016 à 12:09
0
Merci
Bonjour à toutes et à tous,
Merci pour vos conseils, je vais essayer de valider la légalité du changement de bail à l'amiable en 2018, à défaut je maintiendrai une sortie en fin de bail (2020) avec préavis avec huissier 6 mois avant la date de reconduction.

Merci encore de votre spontanéité.
Fabrice.
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