Devenir du bail suite à un décès du locataire principal

Bonjour,
Ma mère vient de décéder à l'age de 90 ans et occupait un logement avec son compagnon depuis plus de 25 ans et c'est elle qui figurait sur le bail de location, son compagnon avait signé en tant que garant.
En ce moment, en plus de la douleur et la peine qu'il subit, il s'inquiète pour l'avenir dans ce logement.
Il a 74 ans et il vient de lui être diagnostiqué un cancer du foi.
Depuis qu'ils sont rentrés dans ce logement le propriétaire a toujours été très sympathique envers eux,voire non-augmentation du loyer sachant que le logement était super entretenu (intérieur et extérieur) mais, entre-temps ce propriétaire âgé de 84 ans a été admis dans une maison spécialisée pour maladie d’Alzheimer et depuis c'est le fils qui a pris les rennes et avait déjà, contacté ma mère et mon beau-père pour leur dire qu'il souhaitait vendre ce bien.
Je me suis un peu renseignée sur ce souci et j'ai eu pour information d'une différence de décision au cas ou si le logement était soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou à la loi de 1948.
Si c'est le cas, peut-il subir une augmentation au nouveau bail si il y a ?
Peut-il avoir un recours par rapport à sa maladie et son age ?
Je vous remercie de bien vouloir me donner des renseignements fiables afin que je puisse orienter mon beau-père.
cordialement.