vente nue propriété-usufruitRésolu

Question

Bonjour, 

En 2013, ma maman m'avait fait la donation de sa maison à savoir de 70% en nue propriété pour moi (je suis fils unique) et 30% en usufruit pour elle.
Valeur du bien lors de la donation 365.000€.

Aujourd'hui ma mère désire vendre sa maison avec mon accord pour se rapprocher de mon domicile car le bien se situe à 700 km de chez moi. 

Donc avant de voir notre notaire, j'aimerais comprendre comment se passe t-il lors de la vente au même prix (365.000€) donc sans plus-value.

-1) si vente au même prix, Imposition de la plus value nulle ? Si vente moins de 365.000€, donc la moins value, que se passe t-il pour la "perte" ?
-2) Répartition de la vente à savoir 70% (=255.500€) pour moi et 30% (=109.500€) pour ma mère , est ce exact ?
-3) Je veux acheter le nouvel logement pour y loger ma mère, comment fait-on pour la répartition de l'achat du nouvel logement ou si je participais l'achat à 100% ?
-4) Que se passe t-il, ensuite, en cas de décès de ma mère : la donation originale est donc effacée ou mémorisée pour la succession, ou faut-il refaire la donation pour le nouvel logement ?

Merci pour vos réponses.

Cordialement

condorcet · Answer

-1) si vente au même prix, Imposition de la plus value nulle ?
 Vous voulez taxer une plus-value qui n'existe pas ?
 Si vente moins de 365.000€, donc la moins value, que se passe t-il pour la "perte" ? 
Rien.
-2) Répartition de la vente à savoir 70% (=255.500€) pour moi et 30% (=109.500€) pour ma mère , est ce exact ?
La répartition du produit de la vente entre usufruitier et nu-propriétaire résulte d'un accord entre les parties.
L'administration a toujours pris position sur ce principe tout en laissant au contribuable la possibilité de retenir les pourcentages applicables en matière de mutations à titre onéreux ou à titre gratuit, soit les pourcentages évoqués dans votre question. 
-3) Je veux acheter le nouvel logement pour y loger ma mère, comment fait-on pour la répartition de l'achat du nouvel logement ou si je participais l'achat à 100% ? 
Chacun réinvesti dans la nouvelle acquisition le pourcentage qu'il a retiré de la vente ; le démembrement existant dans la propriété du bien vendu et purement et simplement reporté sur le nouveau bien.
-4) Que se passe t-il, ensuite, en cas de décès de ma mère : la donation originale est donc effacée ou mémorisée pour la succession...... 
Toutes les donations antérieures au décès sont rapportables à la succession, sauf celles consenties depuis + de 15 ans.
ou faut-il refaire la donation pour le nouvel logement ? 
C'est inutile puisque, à l'ouverture de la succession, vous serez déjà propriétaire du bien depuis son acquisition.
Ses droits en usufruit s'éteignant naturellement à son décès vous reviendront par les seuls effets de la Loi, sans droit de succession, ni formalité à accomplir.

ulyssesourd · Answer

Bonjour Condorcet
Merci pour vos réponses.

J'ai tout très bien compris. 

J'espère que le fisc ne va pas nous "embêter" si nous vendons le bien sans plus value... 

Si nous trouvons un nouvel logement moins cher, que devons nous faire du reste de la argent tiré de la vente ? 

N'est ce pas considéré comme un "montage financier" par le fisc, si nous plaçons le reste dans un compte épargne pour faire face à d'éventuels frais, par exemple, la part de la charge supplémentaire que je devrais supporter si ma mère ira dan une maison de retraite ?
 
conseil pour l'argent placé par moi et ma mère : un compte épargne commun ou séparé ?

Autre hypothèses : 

Ma mère ne veut pas acheter un nouvel logement mais en louer un (locataire) près de chez moi 7-8 mois et un autre (au soleil) 3-4 mois et comment se passe t-il pour le paiement des loyers et charge pour chacun ?

Si on trouve un logement plus cher que le prix tiré de la vente ? Je devrais tirer le reste de ma poche ( ma mère n'a rien de coté) ? 

Si on voudrait mettre tout l'argent dans une maison avec 2 ou 3 appartements pour en tirer des revenus locatifs QUE pour ma mère car elle est usufruitière "d'origine" ? 

Merci encore

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