Bail commercial

Bonjour, je voudrais quelque reponse concernant mon bail , voila je vous resume un peu , j ai un bail commercial depuis 13 ans , j ai tjrs eu de bonne relation avec ma proprietaire , cela dit en ce moment , mon commerce ne marche pas fort ... malheureusement , j ai eu de probleme pour paye mon loyer , jai demande (verbalement qu elle me deduise ce que je lui devais sur ma caution (elle m a demandé en debut de bail 6 mois ) elle me repond oui verbalement et quelque jour apres m envoie les huissiers , biensur elle en a le droit mais j aurai preferer qu elle me le dise , bref ... cela dit je ne l ai jamais embeter pour quoIque se soit mais aujour dhui d abord je compte lui regler ce que je lui doit , mais ca fait depuis plus d un an que je lui demande de faire la vitrine ( qui n est pas aux normes pas securise ) verbalement biensur mais aujour dhui je compte faire differement vu les circonstance ... il ya aussi ma toiture qui est en amiante ...
que me conseillez vous de faire ? J espere que j ai clair

merci pour vos reponses que je lirais avec attention .... cordialement