Achat résidence secondaire avec prêt sur résidence principale

Bonsoir à tous,

Je suis nouveau sur le forum et je me permets de vous écrire pour avoir votre avis sur l'opération que j'essaie de réaliser : acheter à crédit une résidence secondaire alors que le prêt de la résidence principale n'est pas terminé, afin de profiter des taux bas actuels.

Ma situation :
- Agent public titulaire - 3000 € net / mois - 34 ans
- Achat résidence principale en région parisienne : 155 000 €
- Valeur à la vente de ma résidence principale actuellement : 190 000 € (j'ai fait des travaux depuis l'achat)
- Prêt résidence principale : 110 000 € sur 12 ans à la souscription avec un apport de 65 000 € - Reste 90 000 € sur 9 ans


Projet d'achat de résidence secondaire :
- Valeur d'achat : 63 000 €
- Frais d'agence : 6 000 €
- Frais de notaire : 6500 €
- Garantie : 2000 €
TOTAL : 77 500 €, dont 14 500 € de frais annexes

Montage envisagé, avec un système de pallier :
- 1 prêt sur ma résidence principale (disons 75% de ma capacité d'endettement) pendant 10-12 ans
- 1 prêt sur ma résidence secondaire (disons 25% de ma capacité d'endettement) pendant 10-12 ans), puis 100 % de ma capacité d'endettement pendant 5-7,
- Montant total du crédit : 74 000 € + 90 000 € = 164 000 €
- Apport : 4 000 €

J'ai consulté un courtier, qui m'a indiqué que l'opération ne pouvait se réaliser que si je finançais les 14 500 € de frais annexes par mon apport, ce qui n'est pas envisageable aujourd'hui, sans quoi aucune banque ne me suivrait. Ma banque actuelle, dans laquelle j'ai mon prêt sur ma résidence principale, pourrait éventuellement me suivre avec un apport de 8 000 €, mais çà reste à confirmer car j'arriverai à un taux d'endettement de 37-38 % car il garde quasiment en l'état le prêt de ma résidence principale.

Mes questions sont donc les suivantes :
- Pensez-vous qu'une banque me suivrait avec seulement avec 4000 € d'apport ?
- Dans la mesure où le montant du crédit envisagé (164 000 €) est inférieur à la valeur de ma résidence principale (190 000 €), mettre ma résidence principale en garantie/hypothèque permettrait-il de débloquer la situation ?
- Ma situation est-elle aujourd'hui trop tendue et il vaut mieux attendre ?
- Avez-vous des suggestions à me faire pour renforcer mon dossier, à part augmenter mon apport via ma famille ?

En vous remerciant par avance pour vos réponses.

Cordialement.

BertrandMOULON