Surface maison à vendre éronnée

Bonjour,

Nous souhaitons acheter une maison qui est vendue (sur l'annonce) à 98m² utiles (étage plus une partie du rez-de-chaussée).
J'ai récupéré les plans fait par l'architecte qui a visité la maison il y a 10 ans pour faire des propositions de travaux (donc pas des plans de construction), et en additionnant toutes les pièces, il s'avère que je n'arrive qu'à 89m² (l'agent nous vend 80m² au sol, mais j'ai calculé 76m²)
Ma question est la suivante: je sais que pour une maison, le métré Carrez n'est pas obligatoire, mais est-il obligatoire de préciser au moins une surface pour une maison, ou le vendeur indique ce qu'il veut ?
Si une surface doit être indiquée : est-ce celle de la maison au sol, ou la surface utile ?

Aussi, si nous décidons d'acheter la maison quand-même sans dire que la surface est erronée, avons-nous un recours comme il existe pour les appartements (s'il y a plus de 5% d'écart, on peut demander le remboursement des m² manquant) ?

Merci de vos réponses :)