PTZ : différé refusé par ma banqueRésolu

Question

Bonjour
En négociation avec ma banque pour un crédit immo (PTZ avec différé de 14 ans + crédit classique), ma banque m'oblige à lisser les deux prêts. De ce fait, mon endettement est à 38% et ça ne passe pas alors qu'en appliquant le différé, on était largement à l'aise avec capacité d'épargne...
Il me semblait que le PTZ avec différé permettait justement de pouvoir accéder à la propriété en ne payant que le crédit classique en premier puis le PTZ plus tard (quand dans 14 ans nous aurons plus de revenus...)
Ce prêt avec différé était là pour aider les primoaccédants modestes mais au final, les banques font ce qu'elles veulent et refusent les dossiers..

Vers qui me tourner pour faire fonctionner le dispositif tel que prévu par l'état ?

IsaHag · Accepted Answer

C'est un pret sur 25 ans mais il ne veut pas que nous différions le ptz car selon lui, la mensualité du crédit classique + la mensualité du ptz dans 14 ans nous amènent à un taux d endettement a plus de 40% (sur base de nos revenus d aujourdhui)
Il propose donc de lisser le ptz et le pret classique sur 25 ans mais notre taux reste autour de 38 % (aucune période de différé donc)

En a t il le droit ? J'ai un dossier de courtage via Villogia (1% employeur) dont j'attends la reponse mais eux aussi m'ont parlé de lisser les deux prêts...

Nous nous sommes engagés dans une vefa car tout était réuni pour que ça passe financièrement avec le ptz et là on nous coupe un peu l herbe sous le pied

louvanne · Answer

Bonjour,

Ce n'est pas la banque qui décide du différé...

C'est selon votre revenu et la zone où vous vous trouvez. A B C

Voici un lien qui vous permettra de voir si vous êtes elligible au différé :

 
 http://primoneuf.com/financer-logement-neuf/financer-residence-principale/prets-aides-se-loger/pret-a-taux-zero-ptz/#Ancrelink_6

Et merci d'avance

IsaHag · Answer

Bonjour Louvanne

Je suis bien éligible au différé mais ma banque m'oblige à lisser les deux prêts donc je ne peux pas bénéficier du différé car en se projetant dans 14 ans, les deux mensualités portent mon endettement au delà de 40%. Sauf que ce différé est fait pour être utilisé non ? Et qu on ne peut pas calculer le taux d endettement comme cela ?

louvanne · Answer

Rebonjour,

Le différé est possible donc, vous me parlez de lissage, çà n'a strictement rien à voir.

Si le ptz est différé, vous aurez juste les assurances à payer, soit vous ne comprenez pas ou soit c'est le banquier qui ne maîtrise pas (j'ai l'habitude)

Votre prêt est sur combien d'années, 180 mois

louvanne · Answer

Ah je viens de comprendre, je mets un peu de temps ce week !!

Donc votre prêt doit-être sur 15 ans, et le ptz serait à cheval avec votre prêt normal pendant un an, mais le ptz peut-être changé au niveau de la durée (adaptable au prêt principel) 

Dîtes à votre banquier qu'il se fasse former au ptz et un conseil voyez un courtier

louvanne · Answer

mais notre taux reste autour de 38 % (aucune période de différé donc) 

Il me faut plus d'éléments...

Justement le lissage permet de faire une balance pour avoir un taux d'endettement moindre.

Là j'y perds mon latin....

Il propose donc de lisser le ptz et le prêt classique, vous êtes un peu contradictoire dans vos réponses...
Et si vous êtes à 38 %, c'est mort...

IsaHag · Answer

Je vais essayer d expliquer autrement.

Dans mon esprit, je remboursais par ex 800 euros de pret Immo puis dans 14 ans 800 euros toujours + 400 euros de Ptz
Dans ce cas, j'étais dans la première période en dessous des 33% puis passais à 40% dans 14 ans mais nos revenus auront de toute façon augmenté donc nous serions peut être à 33 voire moins.

Le schéma de la banque c est de mettre en amortissement les deux prêts de suite et payer une mensualité de 1000 euros qui porte notre endettement à 38 % donc refusé.

A quoi sert la période de différé si elle n'est pas applicable (car taux d endettement calculé avec les revenus d'aujourdhui pour dans 14 ans) ? 

Merci de votre patience...

louvanne · Answer

Là, je sèche....

 
 c est de mettre en amortissement les deux prêts de suite et payer une mensualité de 1000 euros --

D'ailleurs vous ne pouvez rentrer en amortissement tant que les fonds ne sont pas débloqués entièrement.

Allez voir un courtier en prêt immobilier qui lui est spécialisé dans ce domaine comme moi mais sans éléments de plus, je ne sais vous répondre...
Le sourire est le signe le plus délicat et le plus sensible de la distinction et de la qualité de l'esprit....(Charles Augustin de Sainte BEUVE)

IsaHag · Answer

Ce que je veux dire c est que le taux d'endettement est calculé aujourdhui, avec les revenus d'aujourd'hui en se projetant dans 14 ans quand nous commencerons à rembourser le PTZ. Sans nul doute, nos revenus auront évolué et donc à ce moment là nous serons dans la norme de taux d'endettement. 
Ce système a été fait par l'état pour aider les primoaccedants aux revenus modestes (jeune couple comme nous par exemple) en  remboursant par période et donc faciliter l'accès au logement... Mais si le calcul d endettement est fait ainsi.. Ce système ne sert à rien ? 

Vous, en tant que professionnel, comment calculez vous le taux d endettement quand il y a un pret Immo + un ptz avec différé de 14 ans ? Vous prenez les deux mensualités cumulées meme si le remboursement des deux ne commencent que dans 14 ans ?

louvanne · Answer

Non, je prends le taux d'endettement actuel, le prêt classique + les assurances du ptz. Je ne fais pas de projection dans 14 ans...

Il faut savoir qu'un prêt immobilier a une durée de vie  d'une moyenne de 7 ans, cela veut dire, revente, mutation, divorce etc...(je ne vous le souhaite pas)

Donc je rèitère, allez voir quelqu'un de spécialisé dans ce domaine.

IsaHag · Answer

Merci, votre derniere reponse me conforte dans cette idee. Je vais me faire conseiller en parallèle du courtage offert par le partenaire 1% logement. 
Merci beaucoup de votre patience, je n étais pas claire... 
Bon we

louvanne · Answer

De rien, vous m'avez donné du fil à retordre, sourire, et tenez moi au courant de la suite,

Bon week à vous aussi

PTZ : différé refusé par ma banque

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