Augmenter loyer: locataire 68 ans, propriétaire lycéen

Bonjour,
voilà la situation, j'ai 18 ans , ma mère m'a fait une donation et nous avons acheté un immeuble de 3 appartements dont un loué à une dame de 65 ans. Le bail se terminant dans 2 ans et 11 mois, pourrais-je lui augmenter le loyer en trouvant 3 appartements similaires dans le quartier à la fin du bail ?
Sachant que cette dame ne paie que 289 euros + 21 euros de charges pour un F3 de 68 mètres carrés avec cave et parking ( elle est là depuis 30 ans )

Sachant que je suis en terminale et propriétaire à 57 % de cet immeuble et ma mère qui ne vit que de revenus locatifs possède 43 %.

Merci d'avance