Conflit sur frais d'agence immobilière

Bonjour,

(La simple rédaction du bail par l'agence immobilière justifie t-elle (à elle seule) la perception de l'intégralité des 15% de frais d'agence ou y a t-il une marge de manoeuvre ?)

Je suis commerçant. Au détour d'une rue je suis tombé sur un local commercial "dépanneauté", vide, les vitrines ne comportant aucun panneau d'agence immobilière.
(Donc à priori, pas d'agence immobilière en charge du local)
En demandant aux commerçants voisins, j'apprends qu'il s'agissait du local d'une agence bancaire. De fil en aiguille, d'appels téléphoniques en appels téléphoniques auprès du siège, j'apprends que leur bail 3-6-9 est arrivé à son terme et n'ayant trouvé aucun repreneur pour la cession de droit au bail, la banque a préféré résilier ce bail avant que les délais ne les ré-engagent pour une période triennale. A ce jour, leur bail est résilié depuis quelques mois déjà.
(Mais jusqu'ici, toujours pas d'agence immobilière en vue)
Mon contact à la banque, (super sympa) me communique tous les éléments qu'il détient y compris le nom du propriétaire du local (et y compris la copie de leur bail commercial).
Je contacte ce propriétaire (très bon contact), me fais confirmer tous les éléments financiers du local et m'entends avec lui sur les modalités financières d'occupation de ce bien.
Avant la fin de l'entretien, Il m'indique également qu'il vient de signer un mandat d'exclusivité avec l'agence Tartampion et qu'il lui semble ne pas pouvoir traiter en direct pour ce bien à cause de cette exclusivité.
Le local que j'ai vu de l'extérieur me convenant parfaitement, je prends donc contact avec l'agence Tartampion afin de leur indiquer mon intention de prendre la suite de la banque sur ce local et je leur précise toutes les démarches que j'ai eu à faire pour arriver jusqu'à eux.
Je leur précise que je ne les aurais pas dérangés, si le propriétaire ne m'avait pas dit qu'il avait signé un contrat d'exclusivité avec eux.
L'agence insiste pour me faire visiter le local avant de prendre ma décision. j'y donne suite tout en indiquant que cette visite n'est pas nécessaire et que je veux juste connaître leurs frais afin d'engager la procédure de bail 3-6-9 compte tenu du fait que je me suis déjà entendu avec le propriétaire sur les éléments principaux.
Le lendemain, après un retard d'une heure de leur part (ils avaient manifestement oublié le rendez-vous qu'ils avaient pourtant eux-même fixé) et après mes quelques appels pour tenter de les joindre, ils finissent par quitter leur agence en catastrophe et arrivent sur les lieux du rendez-vous (donc sans avoir prévenu de leur retard et surtout sans présenter aucune excuse). Je fais constater qu'aucun panneau ni numéro d'agence ne figure sur quelque endroit que ce soit du local commercial. Nous visitons le local... (aucun bon de visite signé car ils sont partis en oubliant toutes leurs affaires à l'agence, y compris la fiche produit) aucune prise de parole de la part de l'agence si ce n'est pour indiquer que les frais d'agence sont de 15% du loyer ht annuel et qu'il faudra augmenter le loyer par rapport à l'indice insee (alors même que je lui ai précisé que nous avions déjà convenu des éléments financiers avec le propriétaire).
J'ai fais une proposition à l'agence par mail dès l'après-midi en transmettant la copie au propriétaire.
Le Propriétaire m'a recontacté le lendemain matin pour m'indiquer que mes conditions étaient acceptées mais que l'agence se refuserait à baisser ses frais. "C'est nous qui rédigeons le bail tout de même !" lui a t-elle rétorqué alors qu'il tentait une négociation des frais d'agence pour moi.

Question : Que me conseillez-vous de faire ?

Toute peine mérite salaire. Je ne le sais que trop. C'est la raison pour laquelle j'ai respecté le contrat qui uni l'agence immobilière et le propriétaire. Et j'ai donc pris contact avec l'agence.

J'ai une copie du bail que la banque avait fait avec le propriétaire.
La simple rédaction du bail par l'agence immobilière justifie t-elle (à elle seule) la perception de l'intégralité des 15% de frais d'agence ou y a t-il une marge de manoeuvre ?

Merci d'avance pour toutes vos réponses.