Acquérir le bien d'un parent: achat ou donation?

Bonjour,
Je reprends le fil d'une question déjà posée sur le forum, mais en la reformulant pour plus de clarté.
Je suis nu-propriétaire pour 50% d'un bien immobilier dont les autres 50% appartiennent à ma mère, plus l'usufruit sur le tout puisqu'il s'agit de sa résidence principale depuis plus de 30 ans. Pour des raisons de santé elle ne peut plus y demeurer et doit se reloger ailleurs. Je suis de mon côté prêt à reprendre cette maison, mais avec un budget limité. Voici donc les cas de figure qui se présentent à moi, si je ne commet pas d'erreur:
- Je rachète la part de ma mère + son usufruit: le bien étant estimé à 450 000€, ma mère ayant un usufruit de 20%, je dois donc lui acheter 50% du prix, soit 225 000€ + 20% d'usufruit sur ma part de nu-propriété = 225 000€ x 20% = 45 000 €, soit au total 270 000€, hors frais de notaire. Or, je dispose d'à peine 150 000€, et la maison nécessite des travaux de rénovation se situant entre 50 000 et 100 000€.
- Ma mère me fait donation de sa part + son usufruit, donc 225 000€ + 45 000€ = 270 000€. En frais de donation en ligne directe, je devrai payer 52 194€ (puisque j'acquitterai ce qu'elle devra verser). Ce qui rentre dans mon budget, et me permet d'utiliser les 100 000€ restant pour accomplir les travaux de rénovation dans cette maison un peu ancienne qui n'est plus aux normes.
Cela dit, dans ce 2e cas de figure, tout l'argent va au fisc et ma mère ne reçoit rien.

Elle me propose une autre solution consistant à me vendre la moitié de sa part (donc le quart de l'ensemble) en nu-propriété, en conservant l'usufruit, ce qui ferait 225 000€ : 2 = 112 500€ - 20% d'usufruit = 90 000€. Si elle me fait donation de l'autre quart en nu-propriété, cela coûtera 16 192€. L'opération me coûterait donc 90 000 + 16 192 = 106 192€ pour avoir la nu-propriété. Mais je resterai en indivision avec ma mère ce que je ne souhaite pas.

Si je rachète en sus son usufruit total, cela me coûterait 90 000€ euros de plus (2x45 000), ce qui donnerait 90 000 + 90 000 = 180 000 € + frais de donation sur 90 000 + 16192 = 106 000 x 20% = 21 200 = 200 000€ ce qui excède encore mes moyens.

J'en déduis donc que la solution la moins coûteuse pour moi, et qui me permettrait d'être pleinement propriétaire, serait une donation, malgré l'incidence fiscale. Les droits de donation étant calculés sur la même base que les droits de succession, j'aurais dû quoi qu'il en soit payer cette somme au fisc en cas d'héritage (un peu moins car il n'y aurait plus l'usufruit).
Mais si ma mère me fait cette donation, elle n'aurait plus rien.
Mon raisonnement est-il juste, ou bien avez-vous des suggestions à me faire?
Merci d'avance.