Évaluation d'une avance sur part successorale

Bonjour,

"je peux prouver que mon frère avait déjà l'autorisation de construire (permis communal) AVANT de passer chez le notaire pour enregistrer l'acte de don par avance en 1976, et que par conséquent, le jour de l'acte, ma mère ne lui transmettait plus une terre agricole, mais bien un terrain constructible Serait-ce suffisant pour contester la valeur que le notaire lui donne aujourd'hui ?

Oui c'est l'un des arguments à faire valoir.
Il est surprenant que la valorisation du notaire est à mi chemin, pas celle d'un terrain agricole, pas celle d'un terrain à construire. (voir l'incidence de la viabilisation du terrain).
Il convient de prendre la valeur d'un terrain constructible comparable et le plus proche possible.

Selon les dispositions des articles 860 et 922 du Code Civil la valeur du terrain au jour du décès sera prise en compte pour assurer l'égalité de traitement entre vous et vos frères et soeurs.Cette loi vise avant tout à ne tenir compte au donataire que du bien tel qu'il lui a été donné, ou plus exactement tel qu'il l'a enrichi.

Il ne faut pas confondre le mot valeur et le mot état, qui sont deux choses différentes.

Dans l'article 860, la valeur veut dire la valeur vénale actuelle du bien, tandis que l'état, comme son nom l'indique, est l'état du bien à l'époque de la donation sans tenir compte de sa valeur autrefois.

Grace à la donation de ce terrain sur lequel votre frère a construit une maison et des dépendances.
il a bénéficié d'un avantage significatif qui a enrichi son patrimoine. A la date de la succession, s'il vend sa maison il vendra celle ci le même prix que si elle était bâti sur un terrain constructible.
La plus value objective sur le terrain transmis par donation est étrangère à l'industrie du donataire.

C'est un deuxième argument qui s'ajoute au votre. Sans la pris en compte de cet avantage il n'y aura pas d'égalité dans la partage de la succession.

Le terrain devrait être évalué selon ses caractéristiques et ses possibilités d'y construire ou non au jour de l'acte de donation. La constructibilité n'est pas un état, ce n'est pas une caractéristique physique du bien. L'état, c'est une description, un état des lieux du bien.

Dans votre cas il existe néanmoins un bémol.

"Le terrain (bien que construit sur sa totalité), n'est plus constructible, aujourd'hui car le PLU communal a changé" .

Dans votre cas si le terrain a perdu de la valeur car il est passé en zone non constructible alors la succession devrait supporter cette moins-value.

Si le terrain n'avait pas fait l'objet d'une donation ce terrain serait évalué à sa valeur actuelle selon ses caractéristiques actuelles.


Essayer de trouver un accord amiable entre vous pour respecter l'égalité les héritiers.

Cordialement

"Si nous n'arrivions pas à en débattre, pourrais-je déposer une plainte auprès de l'ordre des Notaires ? "

Sur ce type de litige Il y a peu de chance que l'ordre des notaire déjuge leur confrère.
cette piste est vouée à l'échec.

Avant de contester la valeur 28 000 € pour 2 238 m2 déterminée par le notaire, la première étape est de lui demander de justifier précisément sa méthode de valorisation de ce terrain. (Simple demande de justification.)

Il faut connaitre en particulier le coefficient d'abattement appliqué par le notaire sur ce terrain désormais " non constructible".

Il serait souhaitable que ce courrier sur cette question uniquement soit signé par les 3 héritiers non concernés par la donation de ce terrain.

Il sera plus facile ensuite d'identifier son erreur d'application de l'article 860 du code civil et de proposer une autre valeur plus pertinente respectant l'égalité entre les héritiers.

C'est avant tout aux héritiers de se mettre d'accord sur les valeurs de chaque actif de la succession.

En matière de droits de succession, la valeur à déclarer pour chaque bien immobilier doit correspondre à sa valeur vénale réelle. Selon la jurisprudence, la valeur vénale peut être définie comme le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de demande dans un marché réel compte tenu de l'état de l'immeuble.

Dans le cadre d'une succession, l'administration fiscale peut être amenée à contester la valeur du bien déclarée par les héritiers en retenant une méthode d'évaluation différente.Elle retient prioritairement la méthode de comparaison directe qui consiste à procéder par comparaison, à partir des prix pratiqués pour des biens de même nature et de même état, situés dans le même secteur.

Les héritiers qui signent un acte de partage ont leurs mots à dire et leur signature les engage..

Privilégier la discussion entre vous 4 pour trouver un accord sur la valeur du terrain
l'écart entre 28 000 €€ et 50 000 € € est négociable texte à l'appui.

Rien ne vous oblige de valider la première version du notaire en l'état.

Vous pouvez aussi demander la communication de son projet d'acte de partage avant la signature.

Cordialement