faire quitter les lieux d'un bien en indivision

Question

bonjour

nous sommes 3 enfants en indivision de l'appartement de nos parents, suite à leur décès depuis janvier 2012.
ma soeur y habite depuis, sans rien nous payer, jusqu'à ce jour.
ma question était de savoir si je pouvais lui demander de quitter les lieux immédiatement , puisque nous voulons le vendre mon frère et moi

merci pour votre réponse rapide

pam8395 · Accepted Answer

elle est d'accord pour le vendre aussi , mais pas de suite, c'est pour cela que je voulais savoir si je pouvais lui demander de quitter les lieux maintenant

doris33 · Answer

Bonjour,

quelques éléments de réponse vous ont été donnés sur la gestion de cette indivision:

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-6214572-paiement-de-travaux

Vous ne pouvez vendre sans l'accord complet des trois ou alors passer par la case tribunal :

https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/473-vente-d-une-indivision-les-regles-legales-du-code-civil/

Cordialement

25400mimi · Answer

Bonjour Pam8395,

Votre cas est très délicat mais courant.Il faudrait déjà connaître.

1°/L'existence ou non d'un droit personnel (droit d'usage et d'habitation) ou réel (sur une chose soit la maison) accordé à votre soeur par vos parents,par exemple:
Une donation effectuée du vivant de vos parents.
Un leg par testament.Celà peut être un droit personnel (droit d'usage ) ou réel (droit sur la chose usufruit,nue propriété etc).Ce leg ne prend effet qu'à la mort des personnes l'ayant accordé,vos parents dans ce cas.
En principe le notaire chargé de la succession a du déjà vérifier au fichier national si de tels actes avaient déjà été enregistrés avant 2012. 

2°/L'existence même verbale d'une autorisation d'enfants indivisaires pour laisser occuper cette maison gratuitement par l'un d'entre eux.Et là ce n'est pas gagné,c'est parole contre parole.

Dès l'ouverture de la succession,les indivisaires recueillent la masse successorale.
Une nouvelle entité apparaît l'indivision.C'est alors elle qui agit et qui est propriétaire de la succession en attendant le partage.Mais les indivisaires ont des droits (et non des parts puisque le partage en lot n'a pas encore eu lieu).C'est pourquoi on parle de quote-parts indivises.Le fonctionnement de l'indivision obéit à des règles un peu comme dans une copropriété pour les parties communes.

L'USAGE DE LA MAISON.

Tous les indivisaires ont le droit d'en user (y habiter,ensemble ou séparément si accord.).C'est l'indivision (et non les indivisaires!) qui prête.
Les tiers,fisc,assureurs,EDF,fournisseurs etc ne connaissent que l'indivision.

L'indivision peut accorder le droit d'habiter gratuitement la maison.Mais celà nécessite un accord unanime (100%) DE TOUS LES INDIVISAIRES.Il s'agit ici d'un acte de disposition (en user tout seul en excluant les autres) nécessitant un vote   
unanime.
Le problème est que cette formalité est très souvent négligée.
Il faudrait,pour régulariser essayer de faire un contrat écrit pour fixer les règles et tous le signer.
Le mieux serait un acte notarié (inattaquable ensuite),mais un acte sous seing privé est possible avec un modèle notarié.
EVITER à TOUT PRIX UN BAIL D'HABITATION (loi 6/7/1989),beaucoup trop protecteur.Signer un contrat de prêt à usage gratuit (commodat) art 1875 et suiv du Code civil à durée DETERMINEE avec préavis.
Il est un peu tard,mais tentez le coup en faisant profil bas auprès de votre soeur.
En cas de refus d'établir ce contrat ou de mauvaise foi vous serez collée.Certes
l'indivision (et non les indivisaires) pourra exiger une indemnisation pour occupation,en gros 1/2 valeur locative d'un logement semblable.Mais ce sera versé sur un compte indivis qui ne sera soldé,entre vos mains qu'au partage.
Dernière chose cette requête doit être présentée par avocat au Juge civil du TGI local.
Vous ne pourrez exiger le départ qu'après un jugement au civil.Et laisser courir les indemnités d'occupation en espérant qu'elles soient payées à l'indivision.

CONTRAT DE PRET à USAGE.

Tentez un tel type de contrat,au besoin en abandonnant les anciennes indemnités depuis 2012.RDV chez notaire avec la soeur,çà peut marcher peut être.Vous aurez 
alors bétonné au moins l'usage de la maison.C'est le but.

LIBERATION DU LOGEMENT

Mettez votre soeur en demeure de quitter les lieux par LRAR.
Tous doivent signer la LRAR.
Si elle refuse direction le TGI avec un conseil (=avocat) obligatoire.Un notaire n'est pas habilité à mener une telle procédure.

Salutations.

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