Surfaces habitable, réelle, Carrez

je vends ma maison et je suis un peu perdu, entre les diagnostique et les agences chacun me dit une chose qui est souvent différente des autres, je fini par etre un peu perdu dans ces questions de surfaces.
ma maison etant une maison individuelle, elle n'est ni en lotissement, ni en copropriété quelles sont les surfaces que je doit mentionner dans mon annonces ?
- la surface réelle (utilile des pièces)
- Les surfaces habitable (plus de 1,80m de hauteur)
et enfin quelles différences entre la surface habitable et la surface "Loi Carrez" - j'ai toutefois compris que je ne suis pas assujetti au calcul loi carrez mais je ne voie pas de différence avec la surface habitable