partage d'indivision entre ex-concubin

Question

Bonjour à toutes et tous,

Voici ma situation pour laquelle j'ai besoin d'aide.
J'étais en concubinage depuis 20 ans et nous avons ensemble acheté un terrain pour y construire notre résidence principale.
L'acte notarié d'acquisition de terrain ne précise pas le pourcentage d'indivision de chacun, mais nous mentionne bien comme deux acquéreurs. Il stipule également le coût total de l'opération immobilière (terrain+construction) de 1 750 000 FF en 2000 (267 175 euros actuel). Il mentionne le financement de cette opération : 1 010 000 FF (154 198 euros) d'emprunt au deux noms et un crédit relais sur un an d'un montant de 600 000 FF (91 603 euros) garanti par ordre irrévocable déposé chez notaire de vente d'un appartement dont j'étais seule propriétaire et dont l'origine des fonds provenaient d'une assurance décès de mon père.
L'emprunt principal au deux noms est clos en 2014 et c'est mon ex concubin qui a remboursé l'intégralité des mensualités. La séparation effective date du 6 décembre 2013 et je suis toujours dans la maison avec nos enfants dont j'ai la garde par jugement de mars 2014.
Dans un premier temps, nous avons fait évaluer la maison et les agences nous ont donné une fourchette de valeur entre 290 000 euros et 320 000 euros.
j'ai ensuite demandé à monsieur de me transmettre sa proposition de rachat de part (par voie d'avocat car impossibilité de se parler de façon respectueuse). Sa première proposition était de 160 000 euros à condition que je passe la totalité de la maison au nom des enfants.
J'ai accepté l'offre de rachat à hauteur de 160 000 euros mais sans cette condition de passer la maison aux noms des enfants.
Il vient de me transmettre une nouvelle proposition toujours par voie d'avocat me demander de lui régler 289 000 euros pour solde de tout compte, estimant avoir investit ce montant dans cette maison. Je sais qu'il compte dans son actif le montant de l'emprunt + le coût du crédit (peut- il le faire ??) et d'autres dépenses d'aménagement extérieur (et pour lesquelles j'ai aussi participé à moitié).... Mais j'ai beau faire les calculs dans tous les sens, je ne vois vraiment pas ce qu'il a pu valoriser dans son actif pour arriver à ces 289 000 euros !!

Ce que j'aimerais savoir... si selon vous, le partage doit-il se faire 50/50 sur la base de l'estimation actuelle ? ou bien faut-il compter l'apport de chacun ? et dans ce dernier cas faut-il faire une différence entre un apport par emprunt et un apport sur fonds propre (provenant de mon père décédé) ?

Merci pour l'aide que vous pourrez m'apporter, car là je m'y perds et les avocats et notaires consultés sont très peu clairs sur le sujet.

Bien cordialement.

lucini · Accepted Answer

"En attendant, suis-je en droit de lui demander la moitié des taxes liés au foncier ? "

C'est possible en droit mais dans la situation actuelle pas opportun, il sera toujours temps plus tard d'aborder ce chapitre

Et puis-je entreprendre des travaux d'entretien du bien sans son autorisation et doit-il participer à la dépense ?

Votre devoir est d'entretenir le bien  vous n'avez pas besoin de son accord.

ne pas le solliciter faites le moisir....

lucini · Answer

Bonjour,

Dans votre cas, les 2 indivisaires sont considérés comme propriétaires indivis du terrain 50-50, et par voie de conséquence idem pour la maison.

La jurisprudence précise  que, à défaut de précision dans l'acte d'acquisition, les acquéreurs indivis sont réputés être propriétaires par moitié chacun 

L'emprunt finançant le bien a été souscrit par les 2 indivisaires.

Ainsi, en cas de partage et donc de la répartition entre chaque indivisaire du prix de la vente du bien détenu en indivision, chaque concubin perçoit la moitié de cette somme.

La valeur actuelle se situe aux environs de 300 000 € donc chacun à un droit d'environ 150 000 € s'il n'existe aucun emprunt à rembourser.

Avez vous un écrit sur sa première proposition de la valeur de sa part à 160 000 € ?
C'est très important ce serait une preuve contre lui

Sa deuxième prétention à 289 000 €€ n'a aucun fondement.

Les apports de chaque indivisaire durant la vie de l'indivision ne modifie pas la part de chacun dans l'indivision : en cas d'apports inégaux après l'acquisition (pour rembourser l'emprunt contracté par l'indivision le plus souvent, financer des travaux, acquitter les taxes liées au bien indivis...), cette inégalité financière ne sera pas comblée au terme de l'indivision.

Monsieur peut vous réclamer une indemnité d'occupation (un peu moins d'un demi loyer) sauf si je jugement indique le contraire.

Il peut aussi demander la sortie de l'indivision, vous disposez d'une priorité pour racheter sa parts, il a le droit de transmettre sa part aux noms de vos enfants.

cordialement

Bea90 · Answer

Bonjour,

Tout d'abord un grand merci pour vos précieuses précisions et la rapidité de votre réponse.
Pour répondre à votre question : oui, il y a une lettre de son avocat qui estime sa part à 290 000 euros et dans laquelle il explique qu'il donne aux enfants une part d'une valeur de 130 000 sur la maison et me demande de lui verser 160 000 euros et de mettre ensuite cette part au nom des enfants.
Ne comprenant pas grand chose à son calcul, je lui ai répondu par voie d'avocat que j'étais d'accord pour les 160 000 euros de rachat de sa part mais sans les passer au nom des enfants.
C'est suite à ma réponse, que je reçois une nouvelle proposition écrite de 289 000 euros pour solde de tout compte à lui verser et que monsieur consent l'effort de ne pas me demander d'indemnité d'occupation (sic) !
Dès la séparation, j'ai demandé à une avocate de saisir le JAF pour régler la question des enfants et pour trouver une solution amiable pour la maison.
Le jugement du JAF concernant les enfants a été rendu en mars 2014 et fixe leur résidence dans la maison familiale mais ne dit rien du tout concernant une indemnité d'occupation pour moi ni ne parle de liquidation de communauté.
Je précise que c'est à la demande expresse des enfants que j'essaie de garder cette maison. Les enfants ont d'ailleurs été entendu par le JAF, à leur demande.

Quant à l'emprunt principal, il ne reste quasi rien à payer.... 3200 euros à échéance du 31 juillet 2014.
Le crédit relais secondaire est remboursé depuis 2001 sur vente de mon appartement dont j'étais seule propriétaire. Cet apport personnel en fonds propre n'a-t-il pas un régime particulier ? Ce sont des biens propres familiaux que j'ai réinjecté dans la communauté. Certains me disent que du moment que je peux prouver l'origine, le partage de l'indivision deviendrait différent :
valeur estimative de la maison - fonds propres = soulte à diviser 50/50
300 000 - 91 000 = 209 000 soit 104 500 chacun.
Qu'en pensez-vous ?

Par ailleurs, si notre affaire part au tribunal, quelle instance est compétente depuis la réforme ? et cela ne risque -t-il pas de conduire à une vente aux enchères judiciaire ?

Merci encore pour votre aide.
Bien cordialement.

lucini · Answer

valeur estimative de la maison - fonds propres = soulte à diviser 50/50 
300 000 - 91 000 = 209 000 soit 104 500 €. 

Qu'en pensez-vous ? 

Si vous pouvez apporter la preuve de  l'apport financier provenant de vos deniers personnels y compris par héritage à hauteur  de 91 000 € l'équation ci dessus est légalement défendable.
C'est uniquement une question de preuves de cet apport ce qui semble démontrable

En cas de sortie par décision de justice c'est le Tribunal de grande instance qui est compétent avec assistance d'un avocat obligatoire.

Pour racheter sa part il sera nécessaire d'avoir son accord.

Avant d'une mise aux enchères publiques il existe des options on arrive pas à ce stade sans d'autres possibilités, pas d'inquiétudes immédiates.

Cordialement

Bea90 · Answer

Merci infiniment pour votre analyse.

En ce qui concerne la provenance de mes fonds, je n'aurai aucun souci pour en démontrer l'origine.
Mon père est décédé en 89, j'avais 22 ans et j'étais étudiante et sans revenu. Mon père avait souscrit une assurance décès pour me mettre à l'abris et j'ai perçu un montant de 987 000 francs à l'époque. C'est à partir de ses fonds que mes acquisitions immobilières ont été faites.

Ceci étant, je ne sais quelle stratégie mettre en place. Est-ce que je dois répondre à la dernière proposition de monsieur de 289 000 euros  et si oui comment ?
- soit maintien de la proposition initiale de 160 000 euros mais il y a toutes les chances qu'il refuse une seconde fois
- soit proposition au vu de l'acte stricto sensu : 50/50 sur caleur estimative moyenne de 305 000 euros
- soit proposition en faisant valoir mes fonds propres et donc un rachat de part à 105 000 euros environ ?

lucini · Answer

Vous occupez cette maison en indivision en droit à hauteur de 50 % sans payer de loyer sans indemnité d'occupation.

Dans cette situation il n'est donc pas dans votre intérêt de précipiter le rachat des 50% puisque votre co-indivisaire ne demande pas la sortie de l'indivision.

La dernière proposition de monsieur évaluant sa propre part à 289 000 euros est "inacceptable", ne repose sur aucun texte, faut être dans la réponse "laconique" un seul mot suffit.

Son exigence "à condition que je passe la totalité de la maison au nom des enfants" ne repose sur aucune disposition légale. 

Il faut le laisser en stand by ne précipitez rien.

Le droit vous accordera de récupérer les fonds propres investis dans ce bien en indivision c'est sûr, il conviendra de démontrer l'origine et sa destination.

L'évaluation de sa part à 105 000 € € a du sens.

Monsieur a reconnu initialement que votre part dans la valeur de la maison était de 50 % en oubliant votre financement en fonds propres que la loi accorde sans la moindre réserve, alors exploitez ces éléments surtout si c'est un écrit

Pour sortir de l'indivision à l'amiable il faut un accord de sa part donc prévoyez une marge de négociation et n'oubliez pas aussi d'évaluer les frais de rachats de 50% (pas anodin, à partager) 

De la patience  à défaut d'accord se sera très long.... sa deuxième prétention est hors du droit, le cout du crédit n'est pas en prendre c'est fantaisiste.

Evidemment son avocat va essayer de faire monter sa part, 

La partage de bien acquis en concubinage soulève ne nombreux litiges la jurisprudence n'est pas constante et confuse. 
.
Cordialement

Bea90 · Answer

Merci, merci, merci ! j'y vois nettement plus clair.

Patience donc....

En attendant, suis-je en droit de lui demander la moitié des taxes liés au foncier ?
Et puis-je entreprendre des travaux d'entretien du bien sans son autorisation et doit-il participer à la dépense ?

Bea90 · Answer

Bonjour,

Je ne sais comment vous remercier. Vos réponses dépassionnées, juridiques et stratégiques m'aident énormément à me positionner.
A force d'écouter les conseils et interprétations des uns et des autres, je ne savais plus du tout quoi en penser et dans quelle direction aller.
Puis-je me permettre de revenir vers vous si j'ai d'autres questions ?
Merci encore pour votre implication et disponibilité.

Bien cordialement

lucini · Answer

Bien sur vous pourrez revenir sur votre litige.

Vous disposez de 3 points forts

 - un droit de 50% sur ce bien immobilier indivis. En l'absence de précisions dans l'acte d'acquisition, chaque concubin possède une part égale dans l'indivision. Aussi, en cas de partage et donc de la répartition entre chaque indivisaire du prix de la vente du bien détenu en indivision, chaque concubin perçoit la moitié de cette somme.
Faites valoir que le titre de propriété prime sur le financement

 - Votre apport personnel investi dans l'indivision sur justification

 - Vous disposez d'un droit prioritaire pour racheter la part de Mr

Mr va tenter avec l'assistance de son avocat de récupérer le remboursement le montant de l'emprunt souscrit qu'il a payé.

Les apports de chaque indivisaire durant la vie de l'indivision ne modifie pas la part de chacun dans l'indivision : en cas d'apports inégaux après l'acquisition (pour rembourser l'emprunt contracté par l'indivision le plus souvent, financer des travaux, cette inégalité financière ne sera pas comblée au terme de l'indivision.

Bon courage
Cordialement

Bea90 · Answer

oui, d'autant que l'emprunt est souscrit au deux noms, que la construction s'est faite avec maîtrise d'oeuvre, que toutes les factures ont été établies aux deux noms et que la signature de l'un de nous deux suffisait pour débloquer les fonds du prêt (ce détail figure dans l'acte notarié dans la partie fonctionnement du prêt).

Il me reste encore à rechercher tout ce qui a été fait par la suite, travaux d'aménagement extérieur, mais il me se semble que ça a dû être 50/50 ou pas loin.
Beaucoup d'à côté pour la maison ont été payé par un compte joint "monsieur ou madame" que nous alimentions à l'époque en fonction de nos revenus respectifs. Monsieur gagne 4 fois mon salaire.
A part ces dépenses, nous avons toujours fonctionner par compte séparé durant le temps de la vie commune.

Bien à vous

guiltiere · Answer

Bonjour,

Je me permets de vous contacter car je suis à peu près dans la même situation...

Méfiez-vous de 2 choses qui me semblent primordiales, pour y être confrontée moi-même :

1- votre ex peut vous demander un 1/2 loyer d'occupation, et ce rétroactivement...

2- et, surtout, si votre ex veut vendre votre bien pour "récupérer sa part", vous ne pourrez aller à l'encontre de sa volonté, sous risque de vous voir assigner au TGI pour la liquidation de l'indivisis, avec risuqe que celà se fasse avec licitation... C'est ce qui m'arrive en ce moment, après moultes propositions amiables faites à la partie adverse !!!

Dans tous les cas, si vous avez à faire à une personne dotée de mauvaise foi, et n'ayant aucune envie d'être conciliant, permettez-moi de vous dire, sans vouloir vous faire peur, que vous n'êtes pas sortie de l'auberge !!!

Je vous souhaite donc bon courage, bienvenue au club, mais surtout tenez bon, et haut les coeurs !!! Soyez plus pugnace que lui !!!

Bea90 · Answer

Bonjour,

Merci pour votre mise en garde, d'autant que oui....il est d'une extrême mauvaise foi, voire même malhonnêteté. 
J'espère juste qu'il va prendre conscience qu'il a beaucoup plus à perdre que de l'argent s'il ne fait pas les choses correctement.... ses enfants qui ne lui pardonneront jamais d'être obligés de vendre.

Bon courage à vous également pour traverser toute cette galère sans trop de blessure à l'âme d'avoir fait naïvement confiance par amour.

guiltiere · Answer

Bonsoir,

Pardon, des petits problèmes informatiques m'ont quelque peu rendue silencieuse...

J'espère pour vous qu'il prendra prendra conscience de ce risque de perte d'argent, et du préjudice qu'il pourrait provoquer à ses enfants à cause de sa "hargne" contre vous...

Je vous remercie de vos encouragements. Malheureusement, je ne peux pas dire que je traverse cette galère sans trop de blessures... Je vis la même chose que vous par le biais de l'ex de mon mari...

En 2/3 mots je vous explique la situation :

L'ex de mon mari l'a quitté un lendemain de Noël avec enfants et valises sous le bras, sans le moindre prémice d'une rupture évoqué...

Au mois d'avril suivant, je rencontre et tombe amoureuse de celui qui allait devenir, l'année suivante, mon époux.

Je vous fais grâce de tous les épisodes épineux que nous rencontrons depuis que, appelons-là Miss, sait que Junior a refait sa vie... Comme nous dit si bien notre avocate, Miss ne digère pas et ne tolère pas que Junior est tourné la page...

Où je me permets de vous donner quelques conseils, c'est que là, nous avons passé le cap supérieur dans nos ennuis, puisque, mon mari étant propriétaire à 50 % de la maison où nous habitons, Miss a soudainement décidé qu'elle voulait récupérer sa part de l'indivisis...

Pour être plus drôle, je souligne qu'ils ont acheté la maison en novembre 2008, et qu'elle est partie en décembre 2009 !!! Que l'emprunt était pour 17 ans, et qu'elle a cessé de rembourser sa "moitié" en avril 2009... Celà ne la dérange pas du tout de nous demander un 1/2 loyer d'occupation locative compensatoire...

Entre parenthèses, c'est moi qui rembourse ma moitié d'emprunt !!!

Et ce ne sont pas les propositions de toutes sortes que nous lui avons faites qui manquent !!! Nous lui avons proposé de racheter sa part, réponse : "pas de négociations possibles". Que voulez-vous dire de plus ???

Et enfin, la cerise sur le gâteau, venue d'un huissier un matin de bonne heure en mars, pour nous apporter une assignation au Trbunal de Grande Instance pour la liquidation de l'indivisis avec licitation...

Licitation = mise aux enchères, prix de base donné pour ce qui nous concerne à 150 000 €. La maison ayant été acheté 220 000 €...

Si votre ex est, ce que je soupçonne malheureusement, comme la Miss, celà ne va pas le réanger du tout que la procédure soit longue et douloureuse pour tout le monde, surtout y compris les enfants.

Pour eux, ce qui compte, c'est comment vous ennuyer un max... Combien çà va coûter, est-ce que les enfants vont en pâtir... Peu les importent, pourvu que vous (et nous) en souffriiez.

Pourquoi seraient-ils heureux alors que moi je ne reconstruis rien ??? C'est ce qu'ils pensent.

Je peux même vous dire que j'en deviens paranoïaque, puisque j'en suis devenue à ma dire que la 1ère chose que la Miss doit faire en se réveillant le matin, c'est de penser à ce qu'elle pourra bien imaginer de nouveau !!!

Alors je ne voudrais, une fois de plus, pas vous faire peur, mais quand vous voyez ou la bêtise de la Miss nous entraîne, la perte financière est indéchiffrable... Sans compter que l'argent mis dans les différentes procédures, et défenses en ce qui nous concerne, ne peut évidemment pas mis au profit des enfants. Rien qu'avec ce que nous avons déjà donné à l'avocat, et nous n'en sommes malheureusement qu'au début de l'affaire, nous aurions pu offrir aux filles 2 semaines de vacances en location...

Si je me permets de vous souhaiter bon courage, et de garder haut votre coeur, c'est qu'en toute honnêteté, je sais de quoi je parle, et que, bien souvent, nous n'avons plus trop envie de nous battre. Ce qui nous fait tenir, ce sont les enfants car nous ne voulons pas qu'elles souffrent plus que de raison. 

Pour la petite histoire, Miss est infirmière psychiatrique depuis 15 ans, et ne veut surtout pas changer de service, alors que, normalement, une infirmière ne doit rester dans un service que 5 ans... Mais où est la normalité ???

Je me dis que finallement, elle fera toute sa carrière en psy, mais à continuer dans cette voie de l'absurdité sans nom, sa retraite aussi... Mais plus en tant que "soignant"...

J'ai été un peu longue... J'espère que vousb aurez eu la patience de me lire jusqu'au bout. 

En conclusion : MEFIEZ-VOUS !!! Pour lui, comme pour elle, ce que vous avez pu vivre dans le passé ne compte plus !!! Et ses enfants, ben... Je crois, sans trop me tromper, que malheureusement, il n'en a cure !!!
Maissi celà peut vous consoler, vos enfants, un jour, comprendront, et sauront faire la part des choses... Et comme vous le dîtes si bien, ne lui pardonneront sans doute jamis de vous avoir obligé à vendre, et aussi de les avoir pris en otage.

J'espère ne vous avoir pas fait trop peur, 

A bientôt de vous lire ???

Partage d'indivision entre ex-concubin

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