13 m² maudits

Bonjour,

Ne trouvant de réponse correspondant précisément à mon problème, je me décide à vous exposer mon cas.

Il y a plusieurs problèmes en un.

En 2008, j'ai acheté le studio dans lequel je vivais depuis 2003. J'ai usé de mon droit de préemption et souscrit un crédit hypothécaire.

A la base, je l'avais acheté dans le but de faire les travaux qui s'imposait depuis des années et d'enfin vivre dans un logement décent.

( Sur l'entrefaite, j'ai rencontré ma future épouse et donc, nous avons décidé que je m'installerai chez elle avec son garçon car son appartement était bien plus grand et plus idéal pour une vie de famille.)

De ce fait, courant 2008-2009, j'ai souscrit un crédit en vue de la réalisation de travaux de rénovation. J'ai fait faire les travaux, au black comme on dit, par une personne que j'estimais de confiance. Il avait refait la salle d'eau de A à Z et les murs de la pièce à vivre. Du moins, c'est ce que je croyais.

Je précise tout de suite que je n'y connais absolument rien dans le domaine du bâtiment et j'avoue m'être fait avoir.

Mais j'avais conscience que les travaux n'était pas terminés et j'avais décidé de chercher un locataire acceptant de finir les travaux en échange d'un loyer réduit dont 2 mois gratuits et sans ( indiqué sur le bail de 3 ans signé le 01/10/2009).

Sauf que dans le même temps, des agents de salubrité ont visité tous les appartements ainsi que les partis commune de l'immeuble qui date des années 1910 et qui était pour le moins dégradé.

De fait, en avril-mai 2010, un arrêté péril ET d'insalubrité ont été signifiés à TOUS les propriétaires que ce soit pour l'immeuble que pour les appartements. Ils ont fait un tir groupé.

Ce qui fait que mon locataire, depuis lors, ne verse plus aucun loyer comme la loi le prévoit.

C'est à partir de ce moment là que ma situation familiale et financière a commencé à particulièrement se dégrader.


Fin 2010, une Assemblé Générale extraordinaire a eu lieu afin de voter les travaux de réhabilitation de l'immeuble, pas le choix, sauf qu'au final ma part à payer est de 14992 € que je suis supposé payer tout de suite. Naturellement, avec mon salaire d'employé de bureau, ce n'est pas une somme que j'ai sous la main. Et c'est là le coeur du problème.

En mars 2011, j'ai voulu le mettre en vente, j'ai signé un mandat de vente auprès d'une agence immobilière. La mise en vente n'a jamais pu aboutir car le prix de vente proposé ( 80000 € ) ne permettait pas de payer l'intégralité du crédit immobilier restant dû ( un peu plus de 68000 € ) si on tient compte des 14992 € de charges exceptionnelles.

Apparemment, on ne peut pas vendre à perte quitte à continuer de payer le crédit restant dû. Ce serait déjà une première question.

En 2012, j'ai quitté le domicile conjugal et divorcé. J'ai pu entamer le rétablissement de ma situation financière. Ne pouvant congédier mon locataire car hors délais de préavis, j'ai n'ai pas pu récupérer mon bien pour y vivre en attendant de pouvoir le vendre et payer mes dettes.

A défaut, je suis hébergé chez une amie.

Le 5 juillet 2012, l'AG ordinaire à laquelle je n'ai pu me rendre a compromis 15 copropriétaires dont moi. Il a été prévu des actions en justice en vue de mettre en saisie-vente nos bien immobiliers pour récupérer les charges dues.

Pour info, au 31 décembre 2012, 95 % des autres copropriétaires n'avaient pas payé les charges correspondantes aux travaux de réhabilitation de l'immeuble. Ils sont en attente du versement d'une subvention de l'ANAH.

Fin 2012, j'ai reçu 2 assignations du TGI de Paris.

La première concernait donc les charges à payer et l'autre concernait un sinistre survenu en avril 2011 pour lequel je n'ai jamais reçu aucun courrier, même pas un constat amiable de dégâts des eaux, ni même une lettre de compagnie d'assurance m'informant de quoi que ce soit.

En avril 2013, j'ai pu constater l'étendue des dégâts dans mon logement mais aussi dans le logement du voisin du dessous. J'étais horrifié.

Non seulement, le locataire n'a quasiment fait aucun travaux mais en plus il m'a ruiné ma salle d'eau qui manifestement n'était pas terminé. En fait, le joint de la douche était mal fait et le bac s'est affaissé et je crains qu'il ait continué à prendre sa douche malgré l'eau allant chez le voisin... De plus, il y avait un risque électrique que je devais régler d'urgence...

Une expertise judiciaire m'a rendu seul et unique responsable du sinistre. J'en ai pris acte et j'ai fait les démarches pour que des travaux d'électricité se fassent le plus rapidement possible.

Le syndic de copropriété s'est chargé de demander les devis pour la partie plomberie.

En dépit de mes lettres au syndic dans le but de trouver une solution amiable pour ce qui concerne les charges, celui-ci a fait la sourde oreille et a maintenu sa démarche au tribunal.

Ma demande d'aide juridictionnelle m'ayant été refusée et le syndic de copropriété devenant de plus en plus virulent et de mauvaise volonté, j'ai été contraint de prendre un avocat ( obligatoire si je veux défendre mes intérêts ). On a convenu d'un paiement de 60 € par mois.

J'ai par ailleurs fait une demande de surendettement pour laquelle la Banque de France a accédé à ma requête fin juin 2013. Tous les créanciers ont accepté le plan de remboursement sauf un, le syndic de copropriété.

Le plan de remboursement prévoit le paiement de mes crédits immobiliers pendant 2 ans, de façon à ce que le crédit restant dû permette une mise en vente du logement à un prix raisonnable

A ce jour, la procédure de surendettement est toujours en cours.

En septembre 2013, j'ai envoyé une lettre au SDC. Je lui proposait d'avancer les fonds par le biais de mon amie logeuse et lui, en tant que professionnel aurait veillé au bon déroulement des travaux, surtout qu'il le faisait déjà pour la totalité de l'immeuble et qu'il était commanditaire des devis. Le syndic a refusé et m'a menacé d'utiliser les fonds pour payer les charges de copropriété avec l'argent destiné aux travaux, alors que j'étais déjà en procédure de surendettement...

Fin décembre 2013, j'ai reçu une nouvelle assignation stipulant que je ne faisais pas les travaux préconisés par l'expert alors que l'électricité venait d'être refaite et que j'avais envoyé le devis plomberie signé avec un chèque d'acompte au nom de mon amie logeuse correspondant à 30 % de la somme préconisé par l'expert judiciaire.

Le 5 février 2014, j'ai finalement été condamné à faire exécuter les travaux avant le 30 juillet 2014 mais sans pénalités comme le syndic le souhaitait ( 250 € de pénalités journalières par exemple )

Fin février 2014, l'entrepreneur de bâtiment a refusé mon chèque d'acompte ainsi que le devis signé et accepté qu'il a retourné au syndic qui me l'a retourné à son tour. Il y était reproché la somme payé et le fait que je ne sois pas le commanditaire du devis....

Il a fallu que je recherche une autre entreprise de bâtiment qui me propose un prix plus conforme au tarif préconisé par l'expert ( bien moins cher que le devis initial ).

J'ai eu plusieurs réponse et j'ai trouvé le bon entrepreneur.

N'étant suffisamment condamné à leur goût, le SDC a "cafté" auprès des inspecteurs de salubrité de la Mairie de Paris et j'ai reçu une injonction de faire exécuter les travaux dans le délai d'un mois à compter du 22 avril 2014...

En ce qui concerne les charges, je serai fixé le 5 juin prochain.

Voici la situation exposée dans le détail.

Si l'idéal serait que le locataire soit congédié en octobre 2015 ( fin de bail ) pour que je puisse faire faire d'autres travaux de rénovation et le vendre ensuite à un prix raisonnable à la fin 2015-début 2016, la question que je me pose, c'est s'il n'y a t-il pas un autre moyen de le vendre dès maintenant quitte à s'arranger avec la banque en accord bien entendu avec la Commission de surendettement ?

Par ailleurs, compte tenu de ce qui a été dit, si vous avez des pistes, je suis preneur.

Merci d'avance.