vente bien immobilier- protection en cas de vice trouvé

Question

Bonjour,

Je viens faire appel vos conseils...

Je projette de vendre mon bien immobilier.
Seulement, j'ai actuellement un problème d'infiltration au niveau de ma véranda. Ce problème d'infiltration est due à un litige avec l'ancienne propriétaire. J'ai consulté une avocate par rapport à ce litige qui n'est pas sûre que j'ai gain de cause si j'entame des procédures. Et, dans tous les cas même si je suis sûre d'avoir gain de cause, je vous avoue que je ne souhaite pas forcément rentrer dans des démarches juridiques.

Je préférerai vendre mon bien tel quel.
L'avocate m'a dit que j'avais la possibilité de faire cela. C'est même elle qui m'a proposé cette alternative.
Elle m'a dit qu'à partir du moment où je faisais bien notifier par le notaire dans le compromis et dans l'acte de vente que la maison est vendue avec une véranda défectueuse, que j'ai baissé le prix du bien en conséquence et que l'acheteur en est pleinement conscient, je n'aurai pas de soucis.

Pouvez-vous me confirmer cette information? Car j'ai vraiment une hantise de vendre ma maison et de me retrouver avec un procès sur le dos après parce que je n'aurai pas fait les choses dans les clous. Quels sont les critères indispensables pour me protéger concernant ce problème de véranda?

Aussi, j'ai d'autres soucis au niveau de ma maison et notamment beaucoup d'humidité sur un mur mitoyen, due au fait que la maison voisine est inhabitée depuis des années. Du coup, quand on essaye de planter un clou dans ce mur, autant dire que c'est presque du beurre. Est-ce que je dois aussi le signaler aux futurs acheteurs? Comme ce n'est pas de mon fait mais du fait de la maison mitoyenne qui est inhabitée?? (les autres murs sont plus sains, un peu humides car c'est une vieille maison mais pas de manière aussi importante). Est-ce que j'encoure un risque à ne pas le dire et que les futurs propriétaires découvrent après que les murs sont remplis d'humidité? Dois-je le signaler aussi dans l'acte de vente?

Bref, ma question est comment me prémunir de toute réclamation des futurs acheteurs et pouvoir vendre cette maison l'esprit tranquille?

Merci à vous pour vos conseils!

Cordialement.

Sophie.

jmp59 · Answer

Bonjour,

Ton avocate a tout-à-fait raison au sujet de la véranda et c'est également valable pour le mur moyen. Si ce n'est pas précisé dans le compromis et surtout dans l'acte de vente tu es pratiquement certain de te retrouver avec des discussions, voire des procès, sans fin avec ton acquéreur.

relou · Answer

bonjour
Votre avocate a raison .Dans la mesure ou vous présentez honnêtement le bien avec les défauts importants dont vous avez connaissance vous ne pourrez pas être accusée de dol .
Vous ne mentionnez que ces défauts là .Ceux qui peuvent être décelé par un examen attentif que tout acheteur doit avoir n'ont pas besoin d'être signalés et ne pourront vous être reprochés.
l'acheteur a déjà des informations par les diagnostics obligatoires.
Signalez donc le défaut de la véranda et le mur soyez honnête et vous ne risquerez rien .

khykoo · Answer

Bonjour,

Merci à vous pour votre réactivité et réponses.

Pour le fait d'être honnête et de dire les problèmes existants, il n'y a pas de soucis; Je préfère effectivement être honnête et m'éviter des représailles. Et puis, comme j'ai été moi-même victime, je sais ce qu'il en est... 
Donc, pour la véranda, il n'y a pas de soucis pour en parler car ayant entamé des démarches dans le cadre de ma rencontre avec mon avocate, je ne peux en effet cacher que je suis au courant et puis de toute façon ça se voit!!
Concernant les murs humides, ça m'embête un peu plus sachant que ce n'est pas visible à l'oeil nu et l'acheteur lors de sa visite ne risque pas de planter un clou dans mon mur. Donc, il ne pourra pas le savoir avant d'y habiter et de mettre ses jolis tableaux au mur! 
J'hésite en fait à en parler car, dans un premier temps j'ai peur que l'acheteur ne prenne peur en voyant tous ces soucis (même si je baisse le prix en conséquence) car il va se demander s'il n'y a pas d'autres choses encore cachées....; dans un deuxième temps, ce n'est pas de mon fait car ma maison est chauffée, je l'entretiens. Cette humidité est due à la maison d'à côté. D'où mon interrogation vis à vis de ce problème d'humidité dans les murs à signaler ou non...

J'ai également pensé à faire passer un expert. Mais, à ce qu'il paraît, c'est très onéreux (1000 à 1500€ l'intervention + bilan). Déjà que je vais perdre sur la vente compte tenu du marché de l'immobilier actuel par rapport à quand j'ai acheté mon bien; je vais en plus devoir baisser le prix suite aux problèmes internes à la maison et si j'ajoute à cela les frais d'expert, il ne va pas me rester grand chose... C'est une toute petite maisonnette....
Et, ma question, c'est aussi de savoir si le bilan de l'expert est joint à l'acte de vente, est-ce que cela me protégera intégralement de toutes réclamations ou procès des futurs propriétaires? Est-ce que cela à une valeur? Car on m'a dit que l'intervention d'un expert n'a de valeur que lorsqu'il est mandaté par un juge...

Une dernière chose... Petit oubli!
Est-ce qu'une clause de vices cachés ne suffira pas à me protéger de tout procès ou réclamations concernant les murs humides?
Car l'ancienne propriétaire avait mis cet clause dans l'acte de vente et c'est pour cela qu'un recours semble difficile pour moi selon mon avocate.

Merci de nouveau pour vos conseils.

Cordialement.

relou · Answer

bonjour
la clause des vices cachés est présente dans pratiquement tous les actes de vente . .Cette clause protège le vendeur contre un vice dont il ignorait la présence qu'il n'a donc jamais constaté.
Par contre il ne sera jamais couvert ,malgré cette clause,contre un vice qu'il connaissait mais qu'il a masqué par des artifices,ou n'a pas divulgué à vis de l'acheteur .
Ici il s'agit non plus d'un vis caché mais d'un dol donc d'une action intentionnelle dans le but de faciliter la vente et/ou fausser la valeur du bien .
Pour vos mur vous devez le signaler car vous le savez .même si c'est la faute de votre voisin que vous pourriez contraindre à réparer votre préjudice par voie de justice éventuellement .

mpmp93 · Answer

Bonjour,

Je peux vous confirmer que si l'acheteur est bien prévenu, vous ne rsiquez absolument rien...

Cordialement

khykoo · Answer

Effectivement... Concernant le vice caché, je n'avais pas vu ça sous cette angle mais vous avez raison. D'autant que je ne peux nier ne pas avoir été au courant du problème car j'ai installé moi-même des appliques avec beaucoup de mal, du fait de l'état des murs, donc bien installation bien rafistolée à souhaits! Je ne pourrai donc pas nier et il n'y aura pas le côté "caché" du vices!! C'est un fait! Merci pour cette précision certes qui peut paraître évidente mais à laquelle je n'avais pas pensé!! 

Concernant la véranda, j'ai en effet fait faire des estimation de réparation par des vérandalistes. En fait, la fuite est minim. Il y a très peu de dégâts réels (tâches d'infiltration sur lambris seulement). Mais le souci c'est que la véranda est pleine de malfaçons, du coup les vérandalistes refusent d'intervenir, de faire des réparations sur une véranda défectueuse au risque de faire des travaux sur quelque chose instable, de démonter et de découvrir des surprises, que ça ne fonctionne pas et de faire jouer leur responsabilité. Bref! La seule solution, c'est de toute refaire! Verdict confirmé par mon couvreur. 
Après, j'ai bien pensé à faire intervenir un expert mais vu le prix, je m'interroge. C'est très onéreux!!

Pour le moment, j'avais donc pensé à faire baisser le prix de vente suivant les prix des travaux prévus pour la véranda.
Je pensais faire éventuellement de même pour les murs humides. Faire intervenir un artisan afin d'obtenir un devis pour avoir un estimation des travaux nécessaires pour rendre les murs sains. Mais, il ne faudrait pas que les prix des travaux soit excessif sinon, je ne vais plus vendre la maison mais la donner! Et deuxièmement, je ne suis pas sûr eque l'intervention d'un artisan va résoudre le problème car l'origine de l'humidité vient de la maison inhabitée à côté... (ce n'est pas due à une infiltration mais due au fait que la maison d'à côté est jamais chauffée et du coup me renvoie toute l'humidité)

Voilà pour les compléments d'information...

khykoo · Answer

Bonjour à tous,

Je reviens de nouveau sur ce sujet car j'aurai une dernière question:
Concernant la véranda, pas de soucis. Je vais mentionner comme prévu dans l'acte de vente que la véranda est défectueuse, qu'elle doit être refaite entièrement et que je baisse le prix en conséquence. Par contre, si je fais juste des petits travaux de colmatage moi-même (genre pose d'une bande alu), juste pour freiner la fuite en attendant la vente, est-ce que cela peut me porter préjudice? Le fait que je "touche", que j'interviens moi-même sur la véranda peut-il se retourner contre moi?
Et finalement, une autre question. Je prévois finalement de faire les travaux pour régler le problème d'humidité dans le mur mitoyen. Je vais donc faire intervenir un artisan. Mais, comme les problèmes d'humidité risquent de ne pas s'être estompés d'ici la vente, dois-je tout de même mentionner ce problème, dois-je l'évoquer dans l'acte de vente tout en mentionnant que le nécessaire a été fait avec l'intervention d'un artisan? Ou je n'ai pas l'utilité de le mentionner dans l'acte de vente compte-tenu que j'ai fait les travaux nécessaires? Je préférai ne pas le mentionner pour ne pas faire "peur" à l'acquéreur d'autant que le nécessaire aura été fait avec les travaux réalisés, mais je veux aussi me protéger contre toutes réclamations des futurs acquéreurs...

Merci à vous pour les renseignements que vous pourrez me transmettre...

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