Acheter local commercial puis le diviser pour vendre

Bonjour,

On aurait besoins de précieux conseils s'il vous plaît.
Je vous explique notre cas: avec mon copain nous aimerions acheter sur Lyon une surface commerciale assez grande qui soit transformable en habitation (plusieurs en vue entre 150 et 400m2) on aurait un prêt familiale pour cela et on réaliserait tous les travaux ou presque nous même (on vient de transformer un local de 75 m2 en plateau et tout reconstruire en cabinet médical pour une connaissance et on a fait d'autres travaux de constructions ailleurs donc on sait faire plomberie, électricité, mur, sol, peinture etc...)
On voudrait acheter cette surface en tant que résidence principale, mais on diviserait ensuite cette surface en 2 ou 3 lots(appartements) en fonction de la taille du local, dans le but de vendre le ou les lots non occupés par nous, et avec l'argent de ces ventes cela rembourserait : la somme prêtée par la famille, les frais de travaux,le lot ou l'on habite, puis si cela est possible que l'on ai un peu d'argent en plus de gagné.

Mes questions sont les suivantes :

_ Le ou les lots que l'on vendra seront ils toujours rattachés/considérés comme faisant parti de notre résidence principale et donc exonérés d'impôt sur la plus value ?
Si ce n'est pas le cas ils seront considérés en tant que quoi?on devra donc payer les 35% d'impôt sur la plus value?

_Au moment de demander l'autorisation à la copropriété et a la mairie de transformer la surface en habitation faut il préciser le nombre d'habitation qu'il y aura dans celle ci?ou juste demander si cela est possible donc rester vague et une fois qu'ils ont accepté, diviser en lot. Auront ils le droit de contester?(les copros comme la ville)si oui quels sont les conséquences?

_J'ai vu que pour les nouvelles constructions il fallait respecter les normes handicapés est ce que cela s'applique également pour notre cas?peut on obtenir une dérogation?si oui comment?Pareil pour les normes écologiques est ce qu'on doit les appliquer pour les appartements que l'on créerait?

_J'ai également vu qu'avec toute nouvelle habitation il fallait fournir une place de garage ou de parking ou sinon verser une certaine somme à la mairie si c'est impossible de les fournir, est ce que nous serons également concernés?cette somme est calculée comment?et peut aller jusqu'à combien?Si on trouve un garage/parking à acheter quels sont les conditions pour le rattacher au lot vendu?(en terme de distance séparant le logement du stationnement par exemple)

Voilà j'aurai d'autres questions surement, j'espère pouvoir trouver des réponses ici qui m'aideront (autres que " va voir ce topic" car ça fais des semaines que je parcours la toile pour me renseigner mais j'ai besoin de réponses précises sur notre cas)
Merci d'avance!
Meryna