Bail civil pour un commerce - Résiliation

Bonjour,

Nous occupons actuellement un local commercial pour lequel il nous a été proposé un bail civil.

Dans un premier temps, notre propriétaire nous a établi un bail précaire de 23 mois. Ne voulant surtout pas perdre la propriété commerciale de son local, il nous a proposé un renouvellement de 24 mois en bail civil avec renonciation de la propriété commerciale. A l'issue de ces 24 mois nous sommes dehors sauf à lui payer 9 fois le loyer annuel (soit une somme absolument démesurée -230 000 € environ- par rapport à la surface du magasin de 45 m², mais assez bien placé).

Nous avons accepté ce bail civil car nous ne souhaitions pas déménager trop vite afin d'asseoir notre notoriété.

Je souhaiterais savoir :

1) si ce type de bail est légal pour un commerce
2) Nous avons trouvé un commerce en bail 3/6/9 à proximité, pour un loyer 40 % moins élevé et une surface bien plus grande. Il est actuellement en travaux. Pouvons-nous résilier notre bail civil avant le terme ? Dans notre bail, il n'est fait mention d'aucun délai de préavis. Pouvons-nous partir du jour au lendemain ? Il est juste mentionné dans le bail qu'en cas de résiliation nous perdrions la caution (ce qui est un moindre mal).

Merci beaucoup de votre réponse,