procédure contre acquéreurs malhonnetes

Question

Bonjour,
J'aimerai savoir si parmi vous , quelqu'un connait des cas de jurisprudence concernant des procédures au TGI dans le cas suivant :

Achat d'un terrain constructible avec un refus de permis de construire pour l'acquéreur .
Preuves fournies comme quoi c'est l'acquéreur qui est responsable du refus de permis délivré par la mairie .Non respect des clauses du compromis .
Le refus de permis ne notifiant pas l'absence des documents qui ont directement donné lieu au refus de permis , tout le monde a pensé que c'est la mairie qui avait refusé délibérément de délivrer le permis (notaire, propriétaire) . Le notaire a donc demandé à ce que le dépot de garantie leur soit reversé, ce qui a été fait.

Aprés déplacement en mairie et rdv avec l'urbanisme , il a été  signifié au propriétaire que l'acquéreur avait délibérement céssé son projet sans en avisé personne. 

Suite à ces révélations en  mairie, aucun arrangement amiable n'a pu aboutir, l'acquéreur  mettant en avant qu'aucun document ne précisait ses agissements. 

Le propriétaire a donc fait le nécéssaire afin d'obtenir tous les documents qui prouvent que le refus de permis incombe à l'acquéreur .
Tout a été prouvé. 
Ma question, pour ceux qui connaissent le sujet est la suivante:

En ayant restituer le dépot de garantie suite au refus de permis qui ne mentionnait pas le manque de documents de la demande des acquéreurs, la preuve étant faite de la responsabilité de l'acquéreur dans ce refus de permis , que dit la jurisprudence dans ces cas la? le propriétaire obtient t-il réparation devant le TGI ? La clause pénale prévue au compromis a été demandée par notre avocat.

Merci de votre aide.

Josh Randall · Answer

Bonjour

Le refus de permis ne notifiant pas l'absence des documents qui ont directement donné lieu au refus de permis , tout le monde a pensé que c'est la mairie qui avait refusé délibérément de délivrer le permis (notaire, propriétaire) 
Je suis étonné que le refus n'ait pas été motivé. En effet, à partir du moment où il y a eu demande de pièces complémentaires et que celles-ci n'ont pas été transmises dans le délai requis (3 mois), l'arrêté doit obligatoirement faire mention de la demande de pièces ("vu la demande de pièce en date du...") et le pourquoi du refus ("considérant l'absence de réponse dans le délai de 3 mois"), et donc la décision de refus.

Pour moi, il y a clairement problème. A moins que la raison soit autre...

D'ailleurs que dit clairement l'arrêté de refus ?

feloxe · Answer

Le problème est que la procédure peut durer plusieurs années et pendant ce temps vous ne pouvez pas remettre votre terrain en vente

hibiscus83 · Answer

Bonjour , et merci à vous tous pour vos réponses.

Le refus de permis ne mentionnait pas le manque de documents que l'acquéreur s'était engagé à remettre dans son dossier de demande de permis. Ce manque de document concernait le sujet des assainissements.Une prise en charge des frais de raccordements . Prise en charge bien stipulée dans le compromis et que l'acquéreur s'était engagé à supporter en signaat le compromis qui précise absolument tout le sujet. 

L'adjoint au maire a motivé son refus de permis en inscrivant que la mairie ne savait pas dans quel délai et par quelle collectivité les travaux d'assainissement doivent exécutés qu'il convient d'appliquer l'article  L.111-4 du code de l'urbanisme que le plan d'occupation des sols n'est pas respecté. Tout le monde a donc pensé que la mairie avait refusé le permis mais que l'acquéreur ,lui, n'avait pas volontairement tout fait pour ne pas avoir son permis!!!!
Bien sur, ce refus de permis a fait l'objet d'attention particulière et rien n'a été soulevé en terme de refus abusif de la part de la mairie.
Par contre, il a été démontré que l'acquéreur a été sollicité maintes fois par l'urbanisme pour qu'il remette ces documents afin d'obtenir son permis. L'acquéreur avait décidé d'abandonner son projet sans aviser qui que ce soit et sans aucune considération pour le vendeur.Un rapport d'enquéte par détective privé développe tout ce qui s'est passé pendant la période d'instruction de la demande de permis .
Le détective mentionne que l'acquéreur, pendant la période d'examen de sa demande de permis en mairie a bénéficié d'une donation d'une maison à seulement 4 kms du terrain sur lequel il envisageait de construire . Ceci apporte une explication sur le fait  que l'acquéreur abandonne son projet de construction . Un document lui a été remis en mairie dans lequel l'acquéreur affirme bien à l'urbanisme qu'il cessait son projet , sauf que le vendeur ignorait tout de cela.

Pour répondre à feloxe, la procédure réclame l'application de la clause pénale prévue au compromis mais pas de la poursuite de la vente comme il était possible de demander. la vente du terrain à une autre personne reste faisable mais il n'en est rien à ce jour.

Niveau jurisprudence , vous avez des infos?

Josh Randall · Answer

OK. Je pense comprendre le déroulement de l'instruction du dossier.
La mairie à réception de la demande à dû faire parvenir une demande de pièces au pétitionnaire, tout en lui indiquant que le PC encourait un refus pour tel ou tel motif.

En l'absence des pièces complémentaires demandées, la maire à rendu son arrêté en le motivant ainsi pàar rapport aux transmis.
- pas de raccordement possible aux réseau d'eaux potable/usée en l'absence de travaux d'assainissement dont il reste à désigner qui en aura la maitrise d'ouvrage.
- l'article L111-4 du Code de l'urbanisme qui précise l'implantation de la maison par rapport à certaines voies routières
- le projet qui ne respecte pas le POS

Tout le monde a donc pensé que la mairie avait refusé le permis mais que l'acquéreur ,lui, n'avait pas volontairement tout fait pour ne pas avoir son permis!!!! 
Ces motifs étaient, sans qu'il y ait besoin de faire une demande de pièces complementaires, suffisants pour signifier un refus au pétitionnaire. D'ailleurs, normalement, au vu des motifs invoqués dans l'arrêté de refus, normalement le dossier aurait tout simplement dû être rejeté sans avoir à demander quoi que ce soit au pétitionnaire !

Que l'acquéreur décide de ne pas répondre aux sollicitations de la commune, il en avait parfaitement le droit. Rien ne l'obligeait à remettre les éléments manquants.

Par contre vis-à-vis de vous, il y a visiblement tromperie.

Cependant, pas évident de trouver de la jurisprudence sur ce sujet...

hibiscus83 · Answer

Tout à fait, le service d'urbanisme a demandé plusieurs fois à l'acquéreur de remettre le document pour accord des demandeurs SIGNE . Les derniers jours, l'acquéreur a affirmé à la mairie abandonner son projet de construction. Bien avant la fin du délai d'instruction de son permis de construire ,l'acquéreur savait parfaitement que son permis lui serait refusé . Pourtant , rien ne laissait présager de cet abandon de projet par l'acquéreur. Il se montrait toujours interressé et à réception de son refus de permis, il a manifesté auprès de nous une surprise énorme avec des émotions allant presque jusqu'aux larmes et beaucoup de colère envers la mairie en nous affirmant que son recours était celui notifié sur son refus de permis, à savoire saisir le tribunal administratif et qu'il avait décidé de laisser tomber. 
En tant que vendeur et devant une attitude aussi persuasive de l'acquéreur, le refus ne notifiant pas son manquement , le notaire nous a demandé de restituer le dépot de garantie. La vérité à été  découverte ensuite, quand les choses se sont calmées  et que nous sommes parvenus à nous rendre en mairie .Oui, la tromperie est nette et ensuite, la mauvaise foi. Le rapport du détective est accablant .
Malgré cela, avoir rendu le dépot de garantie semble la faille dans mon dossier , enfin, à mon sens . Le juge ,si elle ne veut pas ouvrir le dossier et prendre connaissance des faits , peut conclure que nous avons rendu le dépot (oui, nous étions de bonne foi et nous avons pensé que l'acquéreur l'était aussi)et mettre fin à cette vilaine histoire en nous déboutant. C'est pour cela que je recherche des cas sensiblement identiques . Tromperie, non respect du compromis.... 
La version des conditions de restitution de ce dépot de garantie énoncée par l'acquéreur dans ses conclusions est fausse . Mon avocat m'affirme qu'il n'est pas utile de lui répondre sur ce sujet , qu'il cherche à gagner du temps pour l'audience finale qui doit bientot avoir lieu.

Josh Randall · Answer

le service d'urbanisme a demandé plusieurs fois à l'acquéreur de remettre le document pour accord des demandeurs SIGNE
Document pas obligatoire dans le cadre de l'instruction. Pour preuve, il n'a pas été mentionné dans l'arrêté de refus.

Pas facile à dépatouiller tout ça !

hibiscus83 · Answer

Bonjour,

Le service d'urbanisme ,pour accorder le permis, avait demandé la prise en charge des travaux pour raccordement aux réseaux publics SIGNE par l'acquéreur . chose à laquelle il s'était engagé par le compromis de vente. En refusant de signer la fameuse prise en charge OBLIGATOIRE pour l'obtention du permis , l'acquéreur avait été informé par la mairie que le permis ne serait pas accordé , ce que souhaitait l'acquéreur ,ne pas avoir le permis . pendant l'examen de sa demande de permis en mairie  , cette personne s'est vue hériter d'une maison à quelques kms du terrain(4kms), donc , plus du tout motivé pour construire. Bien sur, l'acquéreur n'a rien dit au vendeur , au contraire, tout allait au mieux quand nous avions un contact téléphonique ou autre.

Le refus de permis ne mentionnait pas clairement que l'acquéreur avait abandonné son projet de construction, ni qu'il a refusé de signer la prise en charge des travaux comme il était convenu devant notaire . C'est bien pour cette raison que le notaire, le vendeur , sur les dires de l'acquéreur comme quoi le refus était un abus de la mairie était quelque chose que nous avons pu entendre . Surtout en mettant les formes que l'acquéreur s'est donné la peine de mettre en scène !!!!!!!!! d'où la restitution du dépot de garantie ! devant un état aussi alarmant, on s'est laissé piéger. Ensuite, en mairie, tout a été clair mais le mal était fait.
La procédure démontre sans le moindre doute la mauvaise foi de l'acquéreur , la manipulation, la dissimulation . La faute du vendeur, s'est d'étre rentré dans le jeu de l'acquéreur . En effet, attitude théatrale remarquablement bien jouée!

Procédure contre acquéreurs malhonnetes

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