Donation au profit de l'usufruit de l'universalité biens

bonjour

J'ai une question concernant une succession ; celle de ma tante

L'époux de ma tante est décédé. Il avait deux enfants de son premier mariage.
Avec ma tante ils ont en commun un appartement qui est en location ; elle perçoit les loyers et paye les charges.
Avant le décès de mon oncle, ils ont fait ratifié par acte chez le notaire , que chacun des époux au décès de l'un faisait une donation au profit du survivant de l'usufruit de l'universalité des biens composant la succession, sans exception ni réserve.

Le notaire demande à ma tante de faire un choix entre deux options pour finaliser la succession.
1) soit prendre la totalité en usufruit, la part diminue avec l'age, le conjoint encaisse les loyers mais paye toutes les charges
2) quart en pleine propriété, le conjoint perçoit le quart des loyers et paye le quart des charges.

Le notaire précise qu'en cas de vente l'option 2 est la meilleure pour ma tante ...

j'avoue que je ne peux pas l'aider, car c'est du "chinois" pour moi et pour elle qui est agée c'est pire.

Cas n°1) "part diminue avec l'age" cela veut dire quoi ?? . Peut elle vendre le bien ???
Cas n°2) elle perçoit le 1/4 des loyers mais le reste qui le perçoit ? et peut elle le vendre si elle souhaite ???

Ne peut elle pas continuer à percevoir les loyers et vendre le biens plus tard ; Il y a les enfants du premier mariage et cela doit avoir un impact peut être ???

Merci pour votre aide car elle comme moi sommes un peu perdues.

bien à vous