Vente d une maison en usufruit
M.Cc Messages postés 20 Statut Membre -
Bonjour,
Je suis veuve, j ai 47 ans et 2 enfants mineurs de mon mari décédé. Et également 2 beaux enfants majeurs, enfants de mon mari.
J'ai l usufruit sur la part de la maison de mon mari, il avait la plus grosse part (environ70% et moi 30%), les 4 enfants ont quant à eux la nue propriété.
Si nous vendons la maison aujourd'hui, comment se répartissent les parts de chacun ?
Autre option: Si nous ne vendons pas la maison mais que je souhaite quand même leur proposer de racheter leurs parts (ils ont 21 et 25 ans), combien leur proposer?
La maison est évaluée à 300000 e. Part de mon mari: 70% et moi 30 %. Je suis usufruitiere sur la part de mon mari.
Merci
Cordialement,
C.g
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10 réponses
Bonjour,
Votre part en pleine propriété : 300.000 x 0,3 = 90.000
Votre part en usufruit : 300.000 x 0,7 x 0,6 = 126.000
La part des 4 enfants en nue propriété : 300.000 x 0,7 x 0,4 = 84.000
Merci beaucoup pour votre réponse rapide. Cela correspond bien à mes calculs.
Seulement voilà, ils me demandent à ce que la part de mon mari soit divisée par 5 à parts égales. Qu en pensez vous? Devrais je accepter ? Cela me paraît un peu fou d accepter car mes 2 enfants sont encore très jeunes (5 et 8 ans).
Merci de votre avis.
Cordialement
En ce qui concerne l’argent que vont recevoir vos enfants mineurs, vous le gérerez puisque vous êtes leur représentant légal (sous le contrôle du juge des tutelles pour certaines décisions).
Le problème c’est surtout qu’on ne choisi pas comme ça la répartition. Le prix est réparti par le notaire en fonction des droits de propriété de chacun. Ou alors il faut que vous fassiez une donation à vos beaux enfants mais ils payeront 60% de droits dessus.
Par contre, il faut l’accord de tout le monde pour vendre donc vos beaux enfants peuvent aussi vous bloquer. Il faudra alors demander une vente forcée en justice mais c’est toute une procédure et après le bien est vendu aux enchères.
À la fois ils ne peuvent pas choisir eux même quels droits de propriété ils ont dans le bien et à la fois ils peuvent énormément compliquer la vente donc c’est pas simple
Bonjour et merci pour votre réponse.
En fait mes beaux enfants sont d accord pour vendre MAIS à la condition que l on divise la part de mon mari entre nous 5 à parts égales. Si je comprends bien je serai "perdante" au vue de ce que la loi m accorde au vue de mon âge (60% normalement) et si j accepte leur proposition, je suis obligée de passer par la case "donnation" et ils paieront automatiquement une taxe dessus c est bien cela?
C'est vraiment complexe, et notre notaire est injoignable.
Merci
Cdt
Ce n'est pas complexe.
Vous détenez chacun des droits dans le bien et en cas de vente, le notaire est tenu de verser à chacun la part du prix correspondant aux droits de chacun.
Si vous êtes d'accord pour remettre à vos beaux enfants une partie de ce qui vous revient, c'est votre choix et oui, il s'agira de donations. Taxée à 60% sans abattement.
D'accord, merci pour votre précision. Mais cela entraîne une dernière question (après j arrête, promis ????):
Est-ce que cette histoire de taxation à 60% sur le "surplus" qu éventuellement j accepterais de leur donner est valable même si la maison ne se vend pas. C'est à dire si je leur donne leur part à hauteur de ce qu ils me demandent et que je décide de rester vivre dans cette maison malgré tout?
Merci
Cdt
Bonjour,
Si vous leur donnez de l’argent (= si vous faites un virement, un chèque…) il faut payer, sinon non.
Par contre c’est pas très prudent de leur donner avant la vente. Ils pourraient très bien prendre votre chèque et continuer de refuser la vente de la maison par la suite.
Mais puisque vous avez l’usufruit, si vous voulez habiter la maison (ou la mettre en location), vous pouvez le faire sans rien donner du tout à personne. Vous n’êtes pas obligé de leur racheter leur part. Vous avez l’usufruit (droit d’habiter et/ou de louer) jusqu’à votre mort.
Si vous leur donnez de l’argent (= si vous faites un virement, un chèque…) il faut payer, sinon non.
A toutes fins utiles, je précise que c'est aux donataires, donc au beaux-enfants, de payer les droits de 60%.
Compte tenu du contexte, il me semble préférable de faire constater les dons éventuels par un acte notarié, bien que ce ne soit pas obligatoire (pour le fisc, une déclaration est suffisante). Ce formalisme permet la protection des parties et en particulier du donateur. Le notaire s'assure notamment du consentement du donateur.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionJe vous remercie tous pour vos réponses. Au moins cette histoire de taxation à 60% me donne un sacré argument pour refuser leur demande.
C'est vrai que quand je fais des lectures sur internet il est dit que les parts de chacun doivent être réparties selon la grille établie en fonction de l âge de l usufruitier sauf accord différent entre les parties MAIS à aucun moment il n est précisé cette histoire de donnation/taxation. Alors que c'est un sacré détail !
Bonne journée
Cdt
C'est vrai que quand je fais des lectures sur internet il est dit que les parts de chacun doivent être réparties selon la grille établie en fonction de l âge de l usufruitier sauf accord différent entre les parties
En théorie, oui, mais je ne l'ai jamais vu appliquer. Le seul barème officiel est le barème fiscal et c'est celui qui est généralement retenu y compris civilement.
MAIS à aucun moment il n est précisé cette histoire de donnation/taxation.
Je suis partie sur l'hypothèse du votre refus d'utiliser un autre barème que le barème fiscal mais j'aurais dû envisager toutes les hypothèses.
Les beaux-enfants vont certainement insister pour obtenir votre accord pour ne pas vous en tenir au barème fiscal de l'usufruit. Vous n'avez pas à accepter.
En tout état de cause, seule la valeur de l'usufruit peut être librement choisie au plan civil (= répartition du prix).
Fiscalement, le barème est fixe. Pour la répartition du prix entre les vendeurs, un autre taux peut être retenu. Je n'ai pas fait de calcul pour voir si on peut arriver à une répartition en 5 parts égales.
Il y a aussi vos enfants mineurs, l'accord du juge est obligatoire pour la vente et la répartition du prix. Je doute que le juge accepte un autre barème que celui du fisc mais je ne peux pas être affirmative.
"un autre taux peut être retenu, je n'ai pas faitle calcul pour voir si on peut arriver à une répartition en 5 parts égales", c est à dire?
Merci d avance
Pour être plus précise, voici ce que je trouve sur internet en bas de la grille de répartition du prix du logement entre usufruitier et nus propriétaires :
"Cependant, la loi autorise également l'usufruitier et le nu-propriétaire à fixer à l'amiable la répartition du prix de vente du bien démembré."
Comment le comprenez-vous ?
Merci
Cdt
En tout cas s il y a une autre répartition, les nus propriétaires sont automatiquement taxés sur le "surplus". Car après tout il doit y avoir des cas où les nus propriétaires n'acceptent la vente à condition d avoir plus. Et des usufruitiers qui acceptent de répondre au "chantage" pour pouvoir déménager malgré tout...
Il me semblait avoir compris cela dans la conversation plus haut. Que si je décide d accepter leur proposition de diviser par 5, ils seront taxés sur la différence par le fisc car je devrai passer par une donnation. Ou alors je n'ai pas compris?
En fait il faut faire ça en deux fois si j’ai bien compris :
1) vous vendez avec la répartition légale
2) sur l’argent que vous avez touché de cette vente, vous donnez une partie à vos beaux enfants pour qu’au final ils aient touché la somme qu’ils voulaient. Et ils paieront 60% sur la partie « donation ».
Mais je renouvelle le conseil de Gayomi : prenez rdv avec un notaire
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Bonjour,
J'ai un doute sur cette répartition. En présence d'enfants d'une autre union (les 2 beaux-enfants) le conjoint survivant n'a-t-il pas droit qu'à un quart de la succession en pleine propriété ?
.
M.Cc recueillerait donc de la vente
Sa part en pleine propriété : 300 000 x 30% = 90 000
+ Sa part de la succession : 210 000 /4 = 52 500 => total 142 500.
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Part des 4 enfants en pleine propriété 300 000 - 142 500 = 157 500 => 39 375 chacun.
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M.Cc, où en êtes-vous du règlement de la succession qui permettrait de déterminer les droits de chacun, les vôtres et ceux de chacun des 4 enfants ?
Bonjour,
Non je n'ai pas un quart en pleine propriété mais 100% en usufruit sur la part de mon mari. C était son souhait et c'est ce qu il a rédigé sur son testament.