Rôle du syndic

Question

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement (actuellement en location), dans une petite copriopriété, une vieille batisse, où je compte m'installer à la retraite.  J'ai constaté il y a deux ans que les volets de mon appartement étaient en très mauvais état, et me suis donc adressé au syndic de copropriété afin qu'il me conseille des artisans en vue de leur rénovation, voire de leur remplacement. (Précision importante: je réside actuellement hors de France). Il a refusé de m'aider, faisant valoir que les volets faisaient partie des parties privatives, et que je devais donc m'en occuper moi-même. L'année dernière, j'ai constaté que l'état de mes volets ne s'était bien évidemment pas amélioré, mais en outre, que le même problème se posait pour d'autres appartements de la copropriété. Pour l'assemblée générale des copropriétaires, à laquelle j'étais physiquement présent, j'ai déposé une motion visant à ce que le syndic soit mandaté afin de faire établir des devis en vue de la rénovation ou du remplacement des volets en mauvais état, étant bien entendu que si commande de travaux était lancée, les coûts en seraient exclusivement à la charge des copropriétaires concernés. J'ai fait valoir comme argument, d'une part, que les volets endommagés nuisaient gravement à l'aspect général de la copropriété (un immeuble du XIX° siècle), avec pour conséquence une perte de valeur des biens. J'ai également fait valoir qu'une commande groupée serait vraisemblablement plus avantageuses que des commandes individuelles et que, par ailleurs, cela permettrait de préserver l'harmonie d'aspect. 
Ma motion a été approuvée à l'unanimité lors de l'AG, en avril 2013, et le syndic a donc été mandaté pour faire établir des devis. Devant son silence, je l'ai relancé à plusieurs reprises, jusqu'au mois de septembre 2013, où il m'a alors répondu avec les mêmes arguments, à savoir que les problèmes de volets concernaient les parties privatives, qu'il n'avait donc pas à s'en occuper, et qu'il ne voulait pas le faire.

Ma question: un syndic a-t-il le droit de refuser d'exécuter un mandat qui lui a été confié par l'ensemble des copropriétaires, les arguments invoqués par "mon" syndic en l'occurrence sont-ils juridiquement valables, et quelles solutions préconisez vous (hormis le changement de syndic, ce qui n'est pas évident ...).

Merci dávance !

jabuz · Answer

Légalement votre syndic est dans son droit, sa mission s'arrête à la gestion des parties communes, vous n'allez pas demander à votre boulanger de vous servir un beefsteak ?

Par contre vous devez vous assurer que l'entreprise que vous aurez choisie prenne contact avec le syndic au sujet du cahier des charges des travaux, et du respect du règlement de copropriété (harmonie des façades).

Très souvent, lors d'une opération de ravalement votée en assemblée générale, il est proposé de réaliser en même temps la réfection des volets pour les copropriétaires qui en font la demande et c'est alors le syndic qui s'en occupe, bien que ce soit "privatif" : Le syndic le fait "car il le veut bien".

Même chose pour moi, on va remplacer nos interphones, chacun achète ses nouveaux badges et le poste de son appartement à titre privatif (il choisit le nombre de badges qu'il veut et le modèle du poste d'appartement) et c'est aussi le syndic qui s'en occupe avec l'entreprise qui fera la pose en même temps que son intervention dans les parties communes.

Si, en même temps que la réfection des volets il y avait eu des travaux en parties communes (ravalement ou autre) votre syndic aurait vraisemblablement accepté de s'occuper des volets privatifs avec l'entreprise de ravalement, mais s'il n'y a que des travaux privatifs on comprend que ce n'était pas prévu dans ses honoraires de syndic et il est donc fondé à refuser.

Le syndic doit faire éxecuter les décisions de l'assemblée générale, mais seulement celle qui ont trait à sa mission, laquelle concerne uniquement les parties communes (sauf en cas de chauffage collectif pour les travaux privatifs d'économie d'énergie, article 25-g de la loi de 1965) ... En arguant que des volets neufs seront meilleurs en isolation vous pourriez à ce titre donner mandat au syndic pour s'en occuper.

"g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.  "

Philippe86036 · Answer

Merci pour cette réponse, même si je trouve plutôt surprenante l'analogie avec le boulanger à qui je demanderais un steak ... Le problème, dans ce cas: pourquoi le syndic n'a-t-il pas d'emblée signifié son refus lors de l'adoption de la motion en AG, pourquoi le PV de l'AG, rédigé par ses soins, fait bien état du mandat qui lui a été donné, mais aucunement de sa position à ce sujet ?

Rochat1 · Answer

Bonjour,

Ma motion a été approuvée à l'unanimité lors de l'AG, en avril 2013, et le syndic a donc été mandaté pour faire établir des devis.

Si le syndic n'a pas refusé la résolution pour des raisons qu'il devait argumentées, il était donc en mesure de lancer une consultation. Les volets sont des parties privatives, soit, mais dans le cas présent c'était une décision collective pour uniformiser les façades.  Donc le gérant avait un rôle à jouer. 

N'oubliez jamais que toutes résolutions prises par le syndicat doivent être prises en compte par le syndic qui n'est en fait, qu'un éxécutant. 

Si votre syndic ne vous donne pas satisfaction, vous en changez. Ce n'est pas si compliqué que cela. J'ai changé de gérant deux fois en une année.! Mais il faut argumenter et convaincre.

Que dit votre président de conseil syndical ? C'est à lui à le fustiger comme il se doit.

Vous devez faire inscrire ce projet à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale en prévoyant des devis et en arguant que cela concerne l'harmonie des façades. Une résolution sera prise et de gré ou de force votre syndic devra s'y plier. En attendant, je vous conseille de vous rapprocher de l'ADIL de votre région. Vous serez reçu par des juriste et c'est gratuit.

Cdlt.

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