Charges locatives : Justificatifs
Zheltorn
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Modifié par Zheltorn le 17/12/2013 à 15:15
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A voir également:
- Charges locatives : Justificatifs
- Modèle lettre contestation charges locatives - Guide
- Charges locatives non mentionnées bail - Forum Louer un logement
- Charges non mentionnées dans le bail - Forum Immobilier
- Charges locatives abusives hlm - Forum Louer un logement
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domdo76
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17 déc. 2013 à 16:32
17 déc. 2013 à 16:32
Bonjour
effectivement votre bailleur est soit un novice ou un filou.
Vous pourriez aimablement lui faire parvenir l'article de Loi qui concerne cela, en lui expliquant gentiment que vous comprenez bien son inexpérience mais que les choses ne se font pas comme cela.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000023216221/2013-12-17/
cdlt
effectivement votre bailleur est soit un novice ou un filou.
Vous pourriez aimablement lui faire parvenir l'article de Loi qui concerne cela, en lui expliquant gentiment que vous comprenez bien son inexpérience mais que les choses ne se font pas comme cela.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000023216221/2013-12-17/
cdlt
ulyssesourd
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Modifié par ulyssesourd le 18/12/2013 à 09:31
Modifié par ulyssesourd le 18/12/2013 à 09:31
Bonjour
Eh ben...on ne divise pas les charges par le nombre de locataire mauis plutôt par les tantièmes ...
Imaginons qu'il y ait 2 locataires dans 2 appartements différents dont l'un est 2 fois plus grand, est ce normal que le locataire de l'appartement plus petit paie la moitié des charges de chauffage ? NON.
Et autre exemple : 4 locataires dans un appartement plus grand et un seul dans l'autre de surface identique : la consommation est bien différente...
Rappelez à l'ordre votre bailleur qu'il révise un peu comment on fait la répartition des charges....
Dans le cas des compteurs thermiques si un locataire ne chauffe jamais son appartement, paie t il le chauffage? NON.
Cordialement
Eh ben...on ne divise pas les charges par le nombre de locataire mauis plutôt par les tantièmes ...
Imaginons qu'il y ait 2 locataires dans 2 appartements différents dont l'un est 2 fois plus grand, est ce normal que le locataire de l'appartement plus petit paie la moitié des charges de chauffage ? NON.
Et autre exemple : 4 locataires dans un appartement plus grand et un seul dans l'autre de surface identique : la consommation est bien différente...
Rappelez à l'ordre votre bailleur qu'il révise un peu comment on fait la répartition des charges....
Dans le cas des compteurs thermiques si un locataire ne chauffe jamais son appartement, paie t il le chauffage? NON.
Cordialement
Bonjour
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.(pour vous 110 € soit 1320 par an )
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.(et donc dépense de 402€ à prouver)
Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.
Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années.
Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
Votre proprio est apparemment géré par un syndic , qui lui envoi le total pour l'immeuble en l'absence d'agence c'est à lui de faire les calculs
Total pour immeuble en charge récupérables uniquement / le Nb de tantièmes souvent 1 000 ou 10 000 et X par les vôtres
Les tantième ou millièmes sont votre part dans l'immeuble ce chiffre doit vous être communiqué dans sa demande
Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire
Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un simple remboursement
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges.(pour vous 110 € soit 1320 par an )
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné.(et donc dépense de 402€ à prouver)
Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an.
Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois.
Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.
Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années.
Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
Votre proprio est apparemment géré par un syndic , qui lui envoi le total pour l'immeuble en l'absence d'agence c'est à lui de faire les calculs
Total pour immeuble en charge récupérables uniquement / le Nb de tantièmes souvent 1 000 ou 10 000 et X par les vôtres
Les tantième ou millièmes sont votre part dans l'immeuble ce chiffre doit vous être communiqué dans sa demande
Zheltorn
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2 novembre 2016
18 déc. 2013 à 13:30
18 déc. 2013 à 13:30
Merci beaucoup pour vos réponses.
(Je vais d'ailleurs citer quelques phrases de vos réponses :))
Je l'ai appelé, en me basant sur ce que vous m'avez dit.
Et j'ai confirmation que c'est un novice. Il ne comprends pas lui-même, et m'avoue avoir fait un décompte des charges à partir des appels de fonds. Je ne sais pas comment il a procédé...
Je lui ai également signalé que les relevés de compteur n'ont pas été effectués. Il ne savait même pas que j'en possédais... pourtant ce n'est pas moi qui les ai installé.
Il a fini par m'avouer qu'il ne comprenait rien du tout. Il m'a donc convié à une réunion du conseil général (Si je ne me trompe pas), qui se tiendra en janvier. Je pense n'être pas concerné par cela, et surtout je pense que moi-même n'y comprendrais rien.
Quand je lui ai demandé un justificatif, il m'a envoyé la copie des "Appels de provisions" qu'il a reçu du syndicat.
J'ai donc contacté le syndicat directement, qui m'a dit que le décompte des charges de ma localité n'a pas encore été fait.
Donc, qu'est-ce que je peux faire ? Évidemment je ne vais pas payer. Et le propriétaire ne sait pas comment faire, et lorsque je lui demande d'aller vers le syndicat ou un organisme comptable pour l'aider, il refuse catégoriquement.
Le recours en justice est-il ma seule issue? Ou je peux juste me contenter de ne pas payer une facture non justifiée ?
Merci d'avance.
(Je vais d'ailleurs citer quelques phrases de vos réponses :))
Je l'ai appelé, en me basant sur ce que vous m'avez dit.
Et j'ai confirmation que c'est un novice. Il ne comprends pas lui-même, et m'avoue avoir fait un décompte des charges à partir des appels de fonds. Je ne sais pas comment il a procédé...
Je lui ai également signalé que les relevés de compteur n'ont pas été effectués. Il ne savait même pas que j'en possédais... pourtant ce n'est pas moi qui les ai installé.
Il a fini par m'avouer qu'il ne comprenait rien du tout. Il m'a donc convié à une réunion du conseil général (Si je ne me trompe pas), qui se tiendra en janvier. Je pense n'être pas concerné par cela, et surtout je pense que moi-même n'y comprendrais rien.
Quand je lui ai demandé un justificatif, il m'a envoyé la copie des "Appels de provisions" qu'il a reçu du syndicat.
J'ai donc contacté le syndicat directement, qui m'a dit que le décompte des charges de ma localité n'a pas encore été fait.
Donc, qu'est-ce que je peux faire ? Évidemment je ne vais pas payer. Et le propriétaire ne sait pas comment faire, et lorsque je lui demande d'aller vers le syndicat ou un organisme comptable pour l'aider, il refuse catégoriquement.
Le recours en justice est-il ma seule issue? Ou je peux juste me contenter de ne pas payer une facture non justifiée ?
Merci d'avance.
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ulyssesourd
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Modifié par ulyssesourd le 18/12/2013 à 14:20
Modifié par ulyssesourd le 18/12/2013 à 14:20
Pour faire simple, demander au proprio les tantièmes de chauffage de son appartement, et les index des compteurs divisionnaires d'eau chaude et eau froide (2 compteurs) à votre entrée dans le logement.
Ensuite relevez vous même en présence du propriétaire les index de vos compteurs divisonnaire d'eau.
Ensuite prenez le décompte des charges qu'a remis le syndic au proprio.
Lisez bien ce qui est marqué dedans. Il y doit avoir le détail des différentes charges de chauffage, eau et electricité des communs, taxe ordures qui sont à la charge du locataire, Les autres charges tels que assurance copropriété, entretien ascenseur, réparations differves, etc sont à la charge du bailleur.
Examinez bien les différents montants et faites le calcul ce que vous devez au bailleur.
En ce qui concerne les compteurs thermiques des radiateurs, je ne puis vous dire comment cela se calcule...Ce sont des compteurs type thermomètre ?
Cordialement
Ensuite relevez vous même en présence du propriétaire les index de vos compteurs divisonnaire d'eau.
Ensuite prenez le décompte des charges qu'a remis le syndic au proprio.
Lisez bien ce qui est marqué dedans. Il y doit avoir le détail des différentes charges de chauffage, eau et electricité des communs, taxe ordures qui sont à la charge du locataire, Les autres charges tels que assurance copropriété, entretien ascenseur, réparations differves, etc sont à la charge du bailleur.
Examinez bien les différents montants et faites le calcul ce que vous devez au bailleur.
En ce qui concerne les compteurs thermiques des radiateurs, je ne puis vous dire comment cela se calcule...Ce sont des compteurs type thermomètre ?
Cordialement
Zheltorn
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2 novembre 2016
19 déc. 2013 à 01:53
19 déc. 2013 à 01:53
Merci pour la réponse.
J'ai pris rendez-vous à mon logement avec mon proprio, pour relever les compteurs.
Pour ce qui est des compteurs chauffage, à force d'insistance téléphonique, j'ai obtenu des informations complémentaires, dont le nom de la société qui installe et relève ces compteurs.
Je les ai donc appelés, et ils ont pu m'éclairer un peu, bien plus que le propriétaire.
Les relevés de ces compteurs sont fait à distance apparemment, depuis les communs du bâtiment. (C'est un compteur fixé au radiateur, avec un écran analogique très simple, comme une montre, qui affiche 3 valeurs différentes; par logique des choses, je pense qu'il affiche la température, le nombre d'heures de fonctionnement et la consommation en kW).
Après explication de tout cela avec le propriétaire, et avec vos conseils m'aidant à comprendre et à lui faire comprendre, il m'a finalement envoyer le décompte des charges. Après analyse, et après quelques calculs, le résultat n'est pas le même, et les comptables du syndicat sont d'accord avec moi. J'ai donc obtenu le vrai chiffre, en calculant sur le décompte des charges, qui est de 370€. (Dépassement en chauffage je pense)
Mon problème initial est donc résolu, j'ai obtenu grâce à votre aide les documents justificatifs, et ainsi obtenu le vrai montant, que le propriétaire n'a pas eu le choix d'accepter. Ce qui suit est le problème amené par la résolution de mon problème initial ^^
La société qui gère les compteurs m'a indiqué avoir noté une anomalie sur le relevé. Une surconsommation.
J'ai 4 radiateurs à eau. (3 des 4 ont le robinet thermostatique cassé, je ne peux ainsi plus modifier les températures de ces derniers, cela dit ces trois radiateurs sont bloqués sur 0, ils sont donc froid en permanence).
il reste le radiateur du séjour qui fonctionne, et il tourne en bas régime.
Pourtant les relevés indiquent une consommation jusqu'à 2 fois plus élevée que l'an dernier.
J'ai avisé le propriétaire de ce problème à plusieurs reprises cette année, bien avant que les radiateurs ne soient remis en fonctionnement pour l'hiver.
Mais toutes mes sollicitations pour qu'il résolve ce problème ont été faites par téléphone, je n'ai donc pas de preuve écrite que j'ai signalé le problème (La société m'a dit que les frais de surconsommations sont à sa charge, si j'arrive à prouver qu'il n'a pas effectué les réparations alors que je lui ai signalé avant la remise en route des radiateurs).
Existe-t-il un autre moyen ? Je n'en ai pas encore parlé au propriétaire, je pense qu'il ignore que le surcout serait normalement à sa charge, et surtout il ignore que j'ai besoin d'une preuve.
J'ai peur que si je lui en parle, il refusera d'en prendre la responsabilité en niant.
J'ai pensé à lui préparer une lettre précisant la date à laquelle je lui ai signalé le problème, et à lui la faire signer en lui disant que c'est une simple formalité, un document que je dois fournir à la société qui gère les compteurs. (Ce qui est au final est vrai)
Mais j'ai peur qu'omettre de lui dévoiler les conséquences de sa signature (Surcoût à sa charge) soit illégale. Cet acte ne serait pas très "propre" et malhonnête, mais c'est le seul moyen que j'ai en perspective.
Est-ce légal, et avez-vous une autre solution à ce problème? Suis-je couvert par une loi, même si je ne prouve pas que le problème a été signalé préalablement?
Merci d'avance pour vos réponses :)
J'ai pris rendez-vous à mon logement avec mon proprio, pour relever les compteurs.
Pour ce qui est des compteurs chauffage, à force d'insistance téléphonique, j'ai obtenu des informations complémentaires, dont le nom de la société qui installe et relève ces compteurs.
Je les ai donc appelés, et ils ont pu m'éclairer un peu, bien plus que le propriétaire.
Les relevés de ces compteurs sont fait à distance apparemment, depuis les communs du bâtiment. (C'est un compteur fixé au radiateur, avec un écran analogique très simple, comme une montre, qui affiche 3 valeurs différentes; par logique des choses, je pense qu'il affiche la température, le nombre d'heures de fonctionnement et la consommation en kW).
Après explication de tout cela avec le propriétaire, et avec vos conseils m'aidant à comprendre et à lui faire comprendre, il m'a finalement envoyer le décompte des charges. Après analyse, et après quelques calculs, le résultat n'est pas le même, et les comptables du syndicat sont d'accord avec moi. J'ai donc obtenu le vrai chiffre, en calculant sur le décompte des charges, qui est de 370€. (Dépassement en chauffage je pense)
Mon problème initial est donc résolu, j'ai obtenu grâce à votre aide les documents justificatifs, et ainsi obtenu le vrai montant, que le propriétaire n'a pas eu le choix d'accepter. Ce qui suit est le problème amené par la résolution de mon problème initial ^^
La société qui gère les compteurs m'a indiqué avoir noté une anomalie sur le relevé. Une surconsommation.
J'ai 4 radiateurs à eau. (3 des 4 ont le robinet thermostatique cassé, je ne peux ainsi plus modifier les températures de ces derniers, cela dit ces trois radiateurs sont bloqués sur 0, ils sont donc froid en permanence).
il reste le radiateur du séjour qui fonctionne, et il tourne en bas régime.
Pourtant les relevés indiquent une consommation jusqu'à 2 fois plus élevée que l'an dernier.
J'ai avisé le propriétaire de ce problème à plusieurs reprises cette année, bien avant que les radiateurs ne soient remis en fonctionnement pour l'hiver.
Mais toutes mes sollicitations pour qu'il résolve ce problème ont été faites par téléphone, je n'ai donc pas de preuve écrite que j'ai signalé le problème (La société m'a dit que les frais de surconsommations sont à sa charge, si j'arrive à prouver qu'il n'a pas effectué les réparations alors que je lui ai signalé avant la remise en route des radiateurs).
Existe-t-il un autre moyen ? Je n'en ai pas encore parlé au propriétaire, je pense qu'il ignore que le surcout serait normalement à sa charge, et surtout il ignore que j'ai besoin d'une preuve.
J'ai peur que si je lui en parle, il refusera d'en prendre la responsabilité en niant.
J'ai pensé à lui préparer une lettre précisant la date à laquelle je lui ai signalé le problème, et à lui la faire signer en lui disant que c'est une simple formalité, un document que je dois fournir à la société qui gère les compteurs. (Ce qui est au final est vrai)
Mais j'ai peur qu'omettre de lui dévoiler les conséquences de sa signature (Surcoût à sa charge) soit illégale. Cet acte ne serait pas très "propre" et malhonnête, mais c'est le seul moyen que j'ai en perspective.
Est-ce légal, et avez-vous une autre solution à ce problème? Suis-je couvert par une loi, même si je ne prouve pas que le problème a été signalé préalablement?
Merci d'avance pour vos réponses :)
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